L'acquisto di immobili in costruzione tra rischio economico e tutela della persona

A circa cinque anni dall’entrata in vigore del d.lg. 20 giugno 2005, n. 122, la riflessione giuridica sull’acquisto di immobili in costruzione si incentra sull’effettività delle regole operative poste e sui problemi sollevati dal regime protettivo speciale introdotto per le ipotesi di vendita c.d. «sulla carta», in una convergenza dialettica tra diritto dei contratti, diritto della crisi d’impresa e legislazione di settore. Le disfunzioni emergenti dall’esame della prassi applicativa impongono la necessità di un’analisi del decreto legislativo in questione, sotto il profilo della relativa collocazione nel sistema delle fonti e, soprattutto, nel raffronto con le discipline generali e di settore presupposte e correlate, attraverso il confronto tra il profilo soggettivo dell’acquirente di immobile in costruzione e la figura del consumatore. La mancata inclusione nel codice del consumo della disciplina speciale implica anche uno sforzo ricostruttivo teso al recupero del corretto rapporto fra le due normative. La rilevanza primaria degli interessi investiti, soprattutto quando l’immobile da costruire sia destinato a casa di abitazione, rivela la centralità della figura dell’acquirente, nella duplice prospettiva del rischio economico dell’operazione di acquisto e del rilievo costituzionale della tutela della persona, nel gioco tra libertà di iniziativa economica privata, funzione sociale della proprietà e protezione del risparmio.