La riforma del condominio - Commento alla legge approvata in via definitiva il 20 novembre 2012

Il volume costituisce un primo commento alla legge recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, approvata in via definitiva dal Senato il 20 novembre 2012.

Il testo è suddiviso in 32 articoli e introduce una profonda e radicale riorganizzazione delle norme che attualmente disciplinano la materia condominiale. Il provvedimento nella sostanza opera in due direzioni:

a) da un lato recepisce gli indirizzi giurisprudenziali che in questi anni hanno proposto letture innovative di alcune disposizioni codicistiche, sopperendo di fatto all’assenza di una puntuale e aggiornata regolamentazione legislativa (a titolo esemplificativo si pensi alle questioni riguardanti le maggioranze assembleari);

b) dall’altro affronta e risolve tematiche che l’evoluzione tecnologica e i cambiamenti sociali hanno reso sempre più rilevanti in ambito condominiale (si pensi alla possibilità di installare impianti per la produzione di energia rinnovabile o agli aspetti connessi agli strumenti di sorveglianza tecnologica).

Da queste considerazioni di fondo sono scaturite le prescrizioni di questa nuova legge. Riformulazione delle procedure di nomina e dei poteri dell’amministratore (in alcuni casi si è parlato di super amministratore), maggioranze costitutive e deliberative in assemblea, impugnazione delle deliberazioni, disciplina delle parti comuni, installazione di impianti di ricezione radiotelevisiva e per la produzione di energia da fonti rinnovabili, sicurezza e manutenzione degli edifici, trasparenza, sito Internet e rendicontazione, riscossione dei contributi, tabelle millesimali (approvazione e modifiche), contenzioso: sono solo alcuni dei punti toccati dalle nuove norme che dovranno essere conosciute e applicate da chiunque vive e opera in una struttura condominiale.

Nel testo sono forniti gli strumenti di base per uno studio delle disposizioni innovate attraverso:

- una tabella comparativa che riporta i diversi atti modificati dalla legge nel testo antecedente la riforma e in quello successivo alla novella normativa (con particolare riferimento agli articoli del codice civile);

- un commento sistematico dei 32 articoli della legge, nel quale si evidenziano le principali innovazioni introdotte, si individuano le specifiche finalità che hanno indotto il legislatore a tale cambiamento e si evidenziano, se del caso, gli aspetti controversi o problematici.

Piano dell'opera

» Articolo 1 Parti comuni dell’edificio.

» Articolo 2 Destinazioni d’uso (modificazioni e tutela).

» Articolo 3 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni.

» Articolo 4 Divisione delle parti comuni.

» Articolo 5 Innovazioni in materia di sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, parcheggi, energie rinnovabili, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati.

» Articolo 6 Opere su parti di proprietà o uso individuale.

» Articolo 7 Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

» Articolo 8 Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.

» Articolo 9 Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore.

» Articolo 10 Attribuzioni dell’amministratore.

» Articolo 11 Rendiconto condominiale.

» Articolo 12 Rappresentanza dell’amministratore.

» Articolo 13 Gestione di iniziativa individuale.

» Articolo 14 Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni.

» Articolo 15 Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea.

» Articolo 16 Regolamento condominiale e animali domestici.

» Articolo 17 Nota di trascrizione.

» Articolo 18 Contributi condominiali.

» Articolo 19 Provvedimenti del Tribunale.

» Articolo 20 Convocazione dell’assemblea condominiale.

» Articolo 21 Maggioranze assembleari.

» Articolo 22 Tabelle millesimali.

» Articolo 23 Modifica delle tabelle millesimali.

» Articolo 24 Sanzioni per violazioni del regolamento condominiale.

» Articolo 25 Requisiti per svolgere le funzioni di amministratore e sito Internet.

» Articolo 26 Impianti non centralizzati.

» Articolo 27 Interventi volti al superamento delle barriere architettoniche.

» Articolo 28 Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti.

» Articolo 29 Installazione di impianti televisivi.

» Articolo 30 Crediti relativi ai contributi per le spese di manutenzione.

» Articolo 31 Foro per le cause fra condomini e condominio.

» Articolo 32 Entrata in vigore.