Commentario al codice civile. Artt. 1100-1139: Comunione. Condominio
Le novità legislative e giurisprudenziali di questi ultimi anni, in due settori fondamentali della vita quotidiana, tutt'altro che semplici professionalmente, contrassegnati come appaiono da un forte tasso di litigiosità e, sul piano disciplinare, da continue messe a punto della Cassazione.
Al solito, il testo di ogni articolo si presenta accompagnato da un gioco di finestre iniziali, in cui si evidenzia graficamente qual è l'importanza di quella certa norma, e si presenta il cuore delle sentenze più significative.
Contributi di: Michele Angelini insieme a Massimo Battistini (artt. 1100-1116), Maria Martino (artt. 1129-1133; 1137-1139), Luca Paolini (artt. 1120-1128), Simona Rossetti (artt. 1117-1119), Mario Samperi (artt. 1134-1136).
SOMMARIO
TITOLO VII: DELLA COMUNIONE. Capo I: DELLA COMUNIONE IN GENERALE - Capo II: DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - Appendice (Urbanistica e assetto del territorio) - Indici: Bibliografico; Analitico.
DETTAGLI DI «Commentario al codice civile. Artt. 1100-1139: Comunione. Condominio»
Titolo Commentario al codice civile. Artt. 1100-1139: Comunione. Condominio
A cura di Cendon P.
Editore
Giuffrè
EAN 9788814147364
Pagine XXIX-780
Data 2009
INDICE DI «Commentario al codice civile. Artt. 1100-1139: Comunione. Condominio»
INDICE SOMMARIO
Presentazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII
Gli autori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI
Abbreviazioni delle principali riviste. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XXIII
TITOLO VII
DELLA COMUNIONE
Capo I ' DELLA COMUNIONE IN GENERALE
Art. 1100. Norme regolatrici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Sezione I. Nozione e caratteri distintivi della comunione . . . . . . . . . . . . . . . 2
1. Nozione, àmbito e struttura della comunione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2. Teorie ricostruttive della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
3. La comunione di godimento (o impropria) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4. Comunione e società . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
5. La comunione di navi e aeromobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
6. Comunione e associazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Sezione II. Le forme di comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
7. I modi di costituzione e le forme della comunione. . . . . . . . . . . . . . . . 14
8. La comunione volontaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
8.1. I consorzi di urbanizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
9. La comunione incidentale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
9.1. La comunione ereditaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
9.2. La comunione del muro posto sul con'ne. . . . . . . . . . . . . . . . . 22
9.3. La comunione ex collatione agrorum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
9.4. La comunione derivante dall'esercizio del retratto . . . . . . . . . . . 24
9.5. La comunione legale tra i coniugi e la comunione tacita familiare. . 25
10. La comunione forzosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
10.1. La comunione forzosa del muro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
10.2. Il condominio e il supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
10.3. Il condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
11. La multiproprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Art. 1101. Quote dei partecipanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1. La quota. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
XIII
Indice sommario
2. Il fenomeno dell'accrescimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
3. I vantaggi e i pesi della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
4. Derogabilità del riparto proporzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Art. 1102. Uso della cosa comune. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1. L'uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2. Modalità convenzionali d'uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
3. I limiti alla facoltà di servirsi della cosa. Il divieto di impedire il pari uso
altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3.1. Il divieto di alterare la destinazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
4. Le modi'cazioni apportate dal singolo partecipante . . . . . . . . . . . . . . 56
5. Casistica sull'uso del muro comune e del cortile comune . . . . . . . . . . . 58
6. L'estensione del diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
7. La tutela giudiziale del possesso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Art. 1103. Disposizione della quota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1. L'alienazione del diritto di comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2. Ipotesi particolari di alienazione del diritto da parte del comunista . . . . . 69
3. L'alienazione dell'intera cosa da parte di tutti i comunisti . . . . . . . . . . . 72
3.1. Il contratto preliminare di alienazione dell'intera cosa. . . . . . . . . 73
4. Il divieto convenzionale di alienazione della quota . . . . . . . . . . . . . . . 75
5. La cessione del godimento nei limiti della quota. . . . . . . . . . . . . . . . . 76
6. L'ipoteca costituita dal partecipante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
Art. 1104. Obblighi dei partecipanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
1. L'obbligo di contribuzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2. Le spese necessarie alla conservazione e al godimento e le altre spese
deliberate a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3. La rinuncia al diritto pro quota. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
4. L'obbligo di contribuzione del cessionario della quota . . . . . . . . . . . . . 87
Art. 1105. Amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
1. Il concorso nell'amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
2. L'amministrazione ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
2.1. La volontà della maggioranza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
3. Il ricorso all'autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
3.1. L'amministratore giudiziario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4. Il vaglio di legittimità costituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
Art. 1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore . . . 105
1. Il regolamento della comunione: contenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
2. (Segue) L'ef'cacia interna del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
3. L'amministratore volontario. Nomina e revoca. . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
4. (Segue) Attribuzioni e doveri dell'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . 112
Art. 1107. Impugnazione del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
1. I motivi di impugnazione del regolamento. Rinvio . . . . . . . . . . . . . . . 117
XIV
Indice sommario
2. Forma, termini ed effetti dell'impugnazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
3. Procedimento e poteri del giudice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
4. L'ef'cacia c.d. reale del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120
Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione . . 123
1. Le innovazioni. Concetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
2. Innovazioni e modi'cazioni dirette al 'miglior godimento' consentite al
singolo o alla maggioranza semplice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
3. (Segue) I limiti alle innovazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
4. La locazione, tra ordinaria e straordinaria amministrazione . . . . . . . . . 132
5. Gli atti di amministrazione straordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
5.1. (Segue) Gli atti dispositivi della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . 135
5.2. (Segue) Gli atti di 'disposizione materiale' . . . . . . . . . . . . . . . . 137
6. La costituzione di ipoteca sulla cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
7. La derogabilità del quorum deliberativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Art. 1109. Impugnazione delle deliberazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
1. La deliberazione della maggioranza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
2. Annullabilità delle deliberazioni. Natura dell'elencazione normativa . . . . 148
3. I singoli casi di annullabilità: il grave pregiudizio per la cosa comune . . . 150
3.1. (Segue) L'inosservanza dell'art. 1105, 3° co., c.c. . . . . . . . . . . . . 151
3.2. (Segue) La violazione dell'art. 1108, 1° e 2° co., c.c.: delibere nulle e
annullabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
4. La nullità delle deliberazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
5. Legittimazione all'impugnazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
6. La forma dell'impugnazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
7. Il provvedimento giudiziale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157
Art. 1110. Rimborso di spese. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
1. Le spese necessarie alla conservazione della cosa. . . . . . . . . . . . . . . . 162
2. I presupposti del diritto al rimborso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Art. 1111. Scioglimento della comunione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
1. Natura del diritto allo scioglimento della comunione . . . . . . . . . . . . . . 170
2. Soggetti legittimati a chiedere lo scioglimento della comunione . . . . . . . 173
3. Soggetti nei cui confronti deve essere domandato lo scioglimento della
comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
3.1. Mancata partecipazione al giudizio di un litisconsorte necessario
cosiddetto sostanziale. Conseguenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
4. Modalità di scioglimento della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
5. Natura ed effetti dell'atto divisorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
6. Eccezioni all'effetto retroattivo della divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
7. Sospensione giudiziale del diritto allo scioglimento della comunione . . . . 190
8. Contenuto e natura giuridica del patto di indivisione . . . . . . . . . . . . . . 192
9. Pro'li 'scali della divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
10. Divisione di immobile abusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
XV
Indice sommario
Art. 1112. Cose non soggette a divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
1. L'àmbito di applicazione della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
2. Il deprezzamento come causa di indivisibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
3. Ipotesi particolari di indivisibilità: diritto al sepolcro; diritto di palco in
teatro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
Art. 1113. Intervento nella divisione e opposizione . . . . . . . . . . . . . . . . 205
1. I destinatari della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
1.1. Locatario e comodatario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
2. Opposizione: modalità e termini per il suo esercizio . . . . . . . . . . . . . . 211
3. Opposizione avente ad oggetto la divisione di beni immobili . . . . . . . . . 212
4. Creditori ipotecari e acquirenti di diritti immobiliari soggetti a trascrizione. 213
5. Prelevamenti in natura e diritti dei terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
Art. 1114. Divisione in natura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
1. Comoda divisibilità: nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
2. Tempo dell'accertamento della comoda divisibilità . . . . . . . . . . . . . . . 220
3. Comoda divisibilità e pluralità di beni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221
Art. 1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
1. L'àmbito di applicazione della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
2. Le obbligazioni contratte per la cosa comune e il vincolo di solidarietà. . . 229
3. La vendita della cosa comune per il pagamento delle obbligazioni . . . . . 231
4. Il rapporto tra l'art. 1115 c.c. e l'art. 719 c.c.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
Art. 1116. Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria . . . . . . . . 235
1. Il sistema normativo della divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
2. Le disposizioni coincidenti tra divisione ordinaria e ereditaria . . . . . . . . 238
3. Norme sulla divisione in generale applicabili alla divisione ereditaria . . . 239
4. Norme sulla divisione ereditaria non applicabili alla divisione ordinaria . 240
Capo II ' DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
Art. 1117. Parti comuni dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
1. Pro'li generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
2. Il supercondominio e il condominio parziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
3. La presunzione di comproprietà. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
4. Il titolo contrario alla presunzione di appartenenza dei beni comuni . . . . 255
5. Usucapione delle cose comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
5.1. Le parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
5.2. Il suolo e sottosuolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
5.3. Fondazioni ' Muri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
5.4. Tetto, sottotetto, solai e lastrici solari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
5.5. Scale, pianerottoli, portoni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
5.6. I cortili e i cavedi ' posti auto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
5.7. La portineria e l'alloggio del portiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
5.8. Il riscaldamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
5.9. L'ascensore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284
XVI
Indice sommario
Art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni . . . . . . . . . . . . . . . 287
1. Pro'li generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
2. Il valore dei piani . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
2.1. Le tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
3. Mutamento delle quote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
3.1. I problemi della revisione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
4. Rinuncia liberatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296
Art. 1119. Indivisibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
1. Pro'li generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
2. Derogabilità della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
3. Divisione del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303
Art. 1120. Innovazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
1. Brevi cenni in materia di uso della cosa comune. . . . . . . . . . . . . . . . . 309
2. Uso della cosa comune: contenuti e limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
3. Uso frazionato o turnario della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
4. Rapporti fra la disciplina dettata dall'art. 1102 c.c. e quella in materia di
innovazioni di cui all'art. 1120 c.c.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
5. Applicazione del parametro del rispetto del decoro architettonico alla
disciplina dettata dall'art. 1102 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
6. L'innovazione secondo la disciplina positiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
7. Il concetto di innovazione secondo l'elaborazione dottrinale . . . . . . . . . 319
8. L'innovazione secondo la giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
9. La delibera autorizzativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
10. Innovazioni e manutenzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
11. Le innovazioni vietate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
11.1. Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di rendere talune parti
dell'edi'cio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condomino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
11.2. (Segue) Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
11.3. Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di recare pregiudizio
alla statica o alla sicurezza dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
11.4. Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di recare pregiudizio al
decoro architettonico dell'edi'cio. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . 332
11.5. Decoro architettonico e pregio artistico dell'edi'cio . . . . . . . . . . 335
12. Casistica delle innovazioni. Muro comune e facciata . . . . . . . . . . . . . . 337
12.1. (Segue) Area condominiale e cortile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
12.2. (Segue) Canna fumaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
12.3. (Segue) Locazione della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
12.4. (Segue) Autoclave. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
12.5. (Segue) Impianto per telefonia mobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
12.6. (Segue) Servizio di portierato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
12.7. (Segue) Barbacani . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
12.8. (Segue) Cancello . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
12.9. (Segue) Telecamere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.10. (Segue) Citofono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.11. (Segue) Impianto fognario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.12. (Segue) Androne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
12.13. (Segue) Lastrico solare. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
XVII
Indice sommario
13. L'installazione di antenne televisive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
14. La normativa in materia di ascensore. Pro'li generali . . . . . . . . . . . . . 349
14.1. (Segue) Dif'coltà applicative della legge n. 13/1989. . . . . . . . . . . 350
14.2. (Segue) Considerazioni conclusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
15. La trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento . . . . . . . 354
16. Distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscalda-
mento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356
Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
1. Cenni introduttivi. La nozione di gravosità e di voluttuarietà . . . . . . . . . 361
2. La posizione del condomino dissenziente. Manifestazione del dissenso ed
esenzione dall'onere contributivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
3. (Segue) Successiva partecipazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
4. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
5. Utilizzazione separata non consentita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366
Art. 1122. Opere sulle parti dell'edi'cio di proprietà comune . . . . . . . . . 367
1. Nozioni generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
2. Il danno alle parti comuni dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
3. Mutamento della destinazione d'uso da parte del condomino. . . . . . . . . 373
4. Pro'li processuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374
Art. 1123. Ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
1. Brevi cenni introduttivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381
2. I criteri di ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
3. Le spese per la conservazione della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . 385
4. Le spese inerenti il godimento delle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . 387
5. Responsabilità dei condomini in generale. La responsabilità verso i credi-
tori del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
6. Responsabilità del cessionario per le spese condominiali e prescrizione dei
crediti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
7. La responsabilità solidale dei comproprietari . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392
8. Il principio dell'apparentia iuris in tema di condominio. L'orientamento
favorevole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
9. La pronuncia delle Sezioni Unite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394
10. Criteri legali di ripartizione delle spese e loro derogabilità . . . . . . . . . . 396
11. Ripartizione delle spese di portierato e di ascensore . . . . . . . . . . . . . . 398
12. Le spese di riscaldamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
13. Le spese per la pulizia e la illuminazione delle scale . . . . . . . . . . . . . . 402
14. Le spese per la manutenzione dei cortili e dei giardini . . . . . . . . . . . . . 404
15. Le spese per la manutenzione delle fognature . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404
16. Le spese di pulitura dei canali di gronda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
17. Le spese per la manutenzione del garage, del passo carraio e della rampa di
accesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
18. Le spese per l'impianto citofonico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
19. Le spese per la difesa delle parti comuni da agenti atmosferici. . . . . . . . 406
20. Le spese per la manutenzione dell'androne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406
21. Le spese per la manutenzione di muri e facciate. . . . . . . . . . . . . . . . . 407
XVIII
Indice sommario
Art. 1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale . . . . . . . . . . . . . . . 409
1. Ambito di applicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
2. Criterio di ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
3. Partecipazione alle spese da parte dei proprietari delle unità immobiliari
poste al piano terra e di quelle con accesso separato . . . . . . . . . . . . . . 414
4. Applcazione analogica ad altre fattispecie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
5. Casi particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417
Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei sof'tti, delle volte e dei solai. 419
1. Natura della norma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
2. Presunzione di comproprietà del solaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
3. Lavori a carico del proprietario del piano superiore e lavori a carico del
proprietario del piano inferiore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424
4. Ulteriori applicazioni giurisprudenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425
Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
1. Brevi cenni in tema di terrazza a livello e lastrico solare . . . . . . . . . . . . 431
2. L'obbligo di contribuzione alle spese per riparazioni e ricostruzioni . . . . 433
3. Danni derivanti a terzi da mancata manutenzione del lastrico solare . . . . 434
4. Riparto delle spese per le terrazze a livello poste a copertura dell'unico
piano dell'immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437
Art. 1127. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . 441
1. Cenni intorno alla natura del diritto di sopraelevazione . . . . . . . . . . . . 443
2. Nozione di sopraelevazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445
3. Titolarità del diritto di sopraelevazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
4. Limiti all'esercizio del diritto di sopraelevazione. Condizioni statiche . . . 448
5. (Segue) Aspetto architettonico, e diminuzione di aria e luce per i piani
sottostanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
6. Indennità di sopraelevazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451
Art. 1128. Perimento totale o parziale dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . 455
1. Il perimento dell'edi'cio. Nozione generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
2. L'ipotesi di perimento totale dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
3. Il perimento parziale dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
4. La suddivisione delle spese di ricostruzione e l'indennità assicurativa . . . 460
Art. 1129. Nomina e revoca dell'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
1. L'amministratore: natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466
1.1. Soggetti legittimati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
2. La nomina: forma ed accettazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470
2.1. Nomina dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471
2.2. Nomina dell'Autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
3. Cessazione incarico e revoca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473
3.1. Revoca dell'assemblea. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474
3.2. Revoca dell'Autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474
4. Proroga e successione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476
5. Compenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478
XIX
Indice sommario
Art. 1130. Attribuzioni dell'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481
Sezione I. Le attribuzioni previste dal codice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483
1. L'esecuzione delle delibere e l'osservanza del regolamento. . . . . . . . . . 483
2. La disciplina dell'uso e dei servizi comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485
3. La riscossione dei contributi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487
4. Gli atti conservativi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488
5. L'obbligo di rendiconto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491
Sezione II. Le attribuzioni previste da leggi speciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493
6. Premessa: le attribuzioni dell'amministratore imposte da leggi speciali . . 493
6.1. La sicurezza nei luoghi di lavoro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494
6.2. La tutela della privacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495
6.3. Gli impianti d'antenna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496
6.4. L'installazione dell'ascensore e l'eliminazione delle barriere
architettoniche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497
6.5. Impianti termici. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498
6.6. Parcheggi condominiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499
Art. 1131. Rappresentanza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501
1. Rappresentanza sostanziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503
2. Rappresentanza processuale attiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504
3. Rappresentanza processuale passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508
4. Noti'ca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512
Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti . . . . . . . . . . . . . . . . 515
1. Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517
2. Effetti: soccombenza ed esito vittorioso della lite . . . . . . . . . . . . . . . . 519
3. Decadenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522
4. Inderogabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524
Art. 1133. Provvedimenti presi dall'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . 527
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528
2. Ricorso all'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 529
3. Ricorso all'Autorità giudiziaria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 530
Art. 1134. Spese fatte dal condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533
1. Portata applicativa della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535
2. Nozione di opere urgenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537
Art. 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini . . . . . . . . . . . . . . 541
1. Natura giuridica dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 550
2. Attribuzioni dell'assemblea: generalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553
2.1. Nomina dell'amministratore, approvazione del preventivo e del ren-
diconto annuale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554
2.2. Altre attribuzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558
3. Esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria . . . . . . . . . . . . . . 562
XX
Indice sommario
Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni . . . . 565
1. Convocazione, forme e termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571
2. Sede di svolgimento dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577
3. Soggetti legittimati alla convocazione dell'assemblea, titolari del diritto
di partecipare all'assemblea e relativi poteri; criteri di imputazione di
spese. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 578
4. Costituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582
5. Maggioranze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 585
6. Maggioranze speciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595
7. Redazione del verbale ed interpretazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 597
8. Condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 598
Art. 1137. Impugnazione delle delibere dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . 601
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 603
2. Delibere nulle ed annullabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605
3. Interesse all'impugnazione e decadenza. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 609
4. Impugnazione: forma e competenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611
5. La sospensione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613
Art. 1138. Regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619
2. Forma e contenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 620
3. Il regolamento contrattuale ed il regolamento assembleare . . . . . . . . . . 622
4. La modi'ca del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624
5. Le tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632
Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 629
1. Comunione e condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631
2. Condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632
3. Supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635
APPENDICE
Urbanistica e assetto del territorio
L. 18 aprile 1962, n. 167. Disposizioni per favorire l'acquisizione di aree
fabbricabili per l'edilizia economica e popolare. . . . . . . . . . . . . . . . . 642
L. 22 ottobre 1971, n. 865. Programmi e coordinamento dell'edilizia residen-
ziale pubblica; norme sull'espropriazione per pubblica utilità; modi'che ed
integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29
settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordi-
nari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e convenzionata . . . . 648
L. 28 gennaio 1977, n. 10. Norme per la edi'cabilità dei suoli . . . . . . . . . . 675
L. 5 agosto 1978, n. 457. Norme per l'edilizia residenziale . . . . . . . . . . . . . 685
XXI
Indice sommario
L. 9 gennaio 1991, n. 10. Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale
in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di svi-
luppo delle fonti rinnovabili di energia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 718
L. 17 febbraio 1992, n. 179. Norme per l'edilizia residenziale pubblica . . . . . 741
Indice bibliogra'co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 759
Indice analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 775
XXII
COMMENTI DEI LETTORI A «Commentario al codice civile. Artt. 1100-1139: Comunione. Condominio»
LIBRI AFFINI A «Commentario al codice civile. Artt. 1100-1139: Comunione. Condominio»
-
Commentario del Codice civile
-
Dell'assenza. Artt. 48-57 c.c.
-
La remissione del debito. Artt. 1236-1240
-
Commentario breve al codice civile. Complemento giurisprudenziale...
-
Della prova testimoniale. Artt. 2721-2726 c.c.
-
Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili. Artt....
-
Della transazione. Artt.1965-1976
ALTRI SUGGERIMENTI
-
Commentario del codice civile. Della proprietà. Artt. 1100-1172
-
Commentario al codice civile. Artt. 1138-1139: Il regolamento di...
-
Commentario al Codice civile. Comunione, condominio negli edifici...