Commentario al codice civile. Artt. 1100-1139: Comunione. Condominio

INDICE SOMMARIO

Presentazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VII
Gli autori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XI
Abbreviazioni delle principali riviste. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XXIII




TITOLO VII
DELLA COMUNIONE

Capo I ' DELLA COMUNIONE IN GENERALE

Art. 1100. Norme regolatrici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

Sezione I. Nozione e caratteri distintivi della comunione . . . . . . . . . . . . . . . 2
1. Nozione, àmbito e struttura della comunione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
2. Teorie ricostruttive della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
3. La comunione di godimento (o impropria) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4. Comunione e società . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
5. La comunione di navi e aeromobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
6. Comunione e associazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11

Sezione II. Le forme di comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
7. I modi di costituzione e le forme della comunione. . . . . . . . . . . . . . . . 14
8. La comunione volontaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
8.1. I consorzi di urbanizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
9. La comunione incidentale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
9.1. La comunione ereditaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
9.2. La comunione del muro posto sul con'ne. . . . . . . . . . . . . . . . . 22
9.3. La comunione ex collatione agrorum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
9.4. La comunione derivante dall'esercizio del retratto . . . . . . . . . . . 24
9.5. La comunione legale tra i coniugi e la comunione tacita familiare. . 25
10. La comunione forzosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
10.1. La comunione forzosa del muro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
10.2. Il condominio e il supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
10.3. Il condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
11. La multiproprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Art. 1101. Quote dei partecipanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
1. La quota. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39


XIII
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2. Il fenomeno dell'accrescimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
3. I vantaggi e i pesi della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
4. Derogabilità del riparto proporzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Art. 1102. Uso della cosa comune. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
1. L'uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
2. Modalità convenzionali d'uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
3. I limiti alla facoltà di servirsi della cosa. Il divieto di impedire il pari uso
altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3.1. Il divieto di alterare la destinazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
4. Le modi'cazioni apportate dal singolo partecipante . . . . . . . . . . . . . . 56
5. Casistica sull'uso del muro comune e del cortile comune . . . . . . . . . . . 58
6. L'estensione del diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
7. La tutela giudiziale del possesso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

Art. 1103. Disposizione della quota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1. L'alienazione del diritto di comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
2. Ipotesi particolari di alienazione del diritto da parte del comunista . . . . . 69
3. L'alienazione dell'intera cosa da parte di tutti i comunisti . . . . . . . . . . . 72
3.1. Il contratto preliminare di alienazione dell'intera cosa. . . . . . . . . 73
4. Il divieto convenzionale di alienazione della quota . . . . . . . . . . . . . . . 75
5. La cessione del godimento nei limiti della quota. . . . . . . . . . . . . . . . . 76
6. L'ipoteca costituita dal partecipante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

Art. 1104. Obblighi dei partecipanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
1. L'obbligo di contribuzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2. Le spese necessarie alla conservazione e al godimento e le altre spese
deliberate a norma degli artt. 1105 e 1108 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
3. La rinuncia al diritto pro quota. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
4. L'obbligo di contribuzione del cessionario della quota . . . . . . . . . . . . . 87

Art. 1105. Amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
1. Il concorso nell'amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
2. L'amministrazione ordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96
2.1. La volontà della maggioranza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
3. Il ricorso all'autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
3.1. L'amministratore giudiziario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4. Il vaglio di legittimità costituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103

Art. 1106. Regolamento della comunione e nomina di amministratore . . . 105
1. Il regolamento della comunione: contenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
2. (Segue) L'ef'cacia interna del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
3. L'amministratore volontario. Nomina e revoca. . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
4. (Segue) Attribuzioni e doveri dell'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . 112

Art. 1107. Impugnazione del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
1. I motivi di impugnazione del regolamento. Rinvio . . . . . . . . . . . . . . . 117


XIV
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2. Forma, termini ed effetti dell'impugnazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
3. Procedimento e poteri del giudice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
4. L'ef'cacia c.d. reale del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 120

Art. 1108. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione . . 123
1. Le innovazioni. Concetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
2. Innovazioni e modi'cazioni dirette al 'miglior godimento' consentite al
singolo o alla maggioranza semplice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128
3. (Segue) I limiti alle innovazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
4. La locazione, tra ordinaria e straordinaria amministrazione . . . . . . . . . 132
5. Gli atti di amministrazione straordinaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
5.1. (Segue) Gli atti dispositivi della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . 135
5.2. (Segue) Gli atti di 'disposizione materiale' . . . . . . . . . . . . . . . . 137
6. La costituzione di ipoteca sulla cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
7. La derogabilità del quorum deliberativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

Art. 1109. Impugnazione delle deliberazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
1. La deliberazione della maggioranza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146
2. Annullabilità delle deliberazioni. Natura dell'elencazione normativa . . . . 148
3. I singoli casi di annullabilità: il grave pregiudizio per la cosa comune . . . 150
3.1. (Segue) L'inosservanza dell'art. 1105, 3° co., c.c. . . . . . . . . . . . . 151
3.2. (Segue) La violazione dell'art. 1108, 1° e 2° co., c.c.: delibere nulle e
annullabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152
4. La nullità delle deliberazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154
5. Legittimazione all'impugnazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
6. La forma dell'impugnazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
7. Il provvedimento giudiziale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

Art. 1110. Rimborso di spese. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
1. Le spese necessarie alla conservazione della cosa. . . . . . . . . . . . . . . . 162
2. I presupposti del diritto al rimborso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

Art. 1111. Scioglimento della comunione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167
1. Natura del diritto allo scioglimento della comunione . . . . . . . . . . . . . . 170
2. Soggetti legittimati a chiedere lo scioglimento della comunione . . . . . . . 173
3. Soggetti nei cui confronti deve essere domandato lo scioglimento della
comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176
3.1. Mancata partecipazione al giudizio di un litisconsorte necessario
cosiddetto sostanziale. Conseguenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
4. Modalità di scioglimento della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181
5. Natura ed effetti dell'atto divisorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
6. Eccezioni all'effetto retroattivo della divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
7. Sospensione giudiziale del diritto allo scioglimento della comunione . . . . 190
8. Contenuto e natura giuridica del patto di indivisione . . . . . . . . . . . . . . 192
9. Pro'li 'scali della divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
10. Divisione di immobile abusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195


XV
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Art. 1112. Cose non soggette a divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199
1. L'àmbito di applicazione della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
2. Il deprezzamento come causa di indivisibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
3. Ipotesi particolari di indivisibilità: diritto al sepolcro; diritto di palco in
teatro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

Art. 1113. Intervento nella divisione e opposizione . . . . . . . . . . . . . . . . 205
1. I destinatari della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207
1.1. Locatario e comodatario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211
2. Opposizione: modalità e termini per il suo esercizio . . . . . . . . . . . . . . 211
3. Opposizione avente ad oggetto la divisione di beni immobili . . . . . . . . . 212
4. Creditori ipotecari e acquirenti di diritti immobiliari soggetti a trascrizione. 213
5. Prelevamenti in natura e diritti dei terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Art. 1114. Divisione in natura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
1. Comoda divisibilità: nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
2. Tempo dell'accertamento della comoda divisibilità . . . . . . . . . . . . . . . 220
3. Comoda divisibilità e pluralità di beni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 221

Art. 1115. Obbligazioni solidali dei partecipanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225
1. L'àmbito di applicazione della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227
2. Le obbligazioni contratte per la cosa comune e il vincolo di solidarietà. . . 229
3. La vendita della cosa comune per il pagamento delle obbligazioni . . . . . 231
4. Il rapporto tra l'art. 1115 c.c. e l'art. 719 c.c.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

Art. 1116. Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria . . . . . . . . 235
1. Il sistema normativo della divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 237
2. Le disposizioni coincidenti tra divisione ordinaria e ereditaria . . . . . . . . 238
3. Norme sulla divisione in generale applicabili alla divisione ereditaria . . . 239
4. Norme sulla divisione ereditaria non applicabili alla divisione ordinaria . 240


Capo II ' DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

Art. 1117. Parti comuni dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243
1. Pro'li generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247
2. Il supercondominio e il condominio parziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
3. La presunzione di comproprietà. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254
4. Il titolo contrario alla presunzione di appartenenza dei beni comuni . . . . 255
5. Usucapione delle cose comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260
5.1. Le parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263
5.2. Il suolo e sottosuolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
5.3. Fondazioni ' Muri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
5.4. Tetto, sottotetto, solai e lastrici solari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271
5.5. Scale, pianerottoli, portoni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
5.6. I cortili e i cavedi ' posti auto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276
5.7. La portineria e l'alloggio del portiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
5.8. Il riscaldamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282
5.9. L'ascensore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284


XVI
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Art. 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni . . . . . . . . . . . . . . . 287
1. Pro'li generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290
2. Il valore dei piani . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291
2.1. Le tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
3. Mutamento delle quote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
3.1. I problemi della revisione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 294
4. Rinuncia liberatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 296

Art. 1119. Indivisibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 299
1. Pro'li generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 300
2. Derogabilità della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 302
3. Divisione del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 303

Art. 1120. Innovazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 305
1. Brevi cenni in materia di uso della cosa comune. . . . . . . . . . . . . . . . . 309
2. Uso della cosa comune: contenuti e limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311
3. Uso frazionato o turnario della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 313
4. Rapporti fra la disciplina dettata dall'art. 1102 c.c. e quella in materia di
innovazioni di cui all'art. 1120 c.c.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314
5. Applicazione del parametro del rispetto del decoro architettonico alla
disciplina dettata dall'art. 1102 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 316
6. L'innovazione secondo la disciplina positiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
7. Il concetto di innovazione secondo l'elaborazione dottrinale . . . . . . . . . 319
8. L'innovazione secondo la giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 321
9. La delibera autorizzativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
10. Innovazioni e manutenzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
11. Le innovazioni vietate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
11.1. Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di rendere talune parti
dell'edi'cio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo
condomino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 327
11.2. (Segue) Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 328
11.3. Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di recare pregiudizio
alla statica o alla sicurezza dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . 331
11.4. Le innovazioni vietate in quanto suscettibili di recare pregiudizio al
decoro architettonico dell'edi'cio. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . 332
11.5. Decoro architettonico e pregio artistico dell'edi'cio . . . . . . . . . . 335
12. Casistica delle innovazioni. Muro comune e facciata . . . . . . . . . . . . . . 337
12.1. (Segue) Area condominiale e cortile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 339
12.2. (Segue) Canna fumaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 341
12.3. (Segue) Locazione della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
12.4. (Segue) Autoclave. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 342
12.5. (Segue) Impianto per telefonia mobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343
12.6. (Segue) Servizio di portierato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344
12.7. (Segue) Barbacani . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
12.8. (Segue) Cancello . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345
12.9. (Segue) Telecamere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.10. (Segue) Citofono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.11. (Segue) Impianto fognario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 346
12.12. (Segue) Androne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
12.13. (Segue) Lastrico solare. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347


XVII
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13. L'installazione di antenne televisive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 347
14. La normativa in materia di ascensore. Pro'li generali . . . . . . . . . . . . . 349
14.1. (Segue) Dif'coltà applicative della legge n. 13/1989. . . . . . . . . . . 350
14.2. (Segue) Considerazioni conclusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 353
15. La trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento . . . . . . . 354
16. Distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscalda-
mento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356

Art. 1121. Innovazioni gravose o voluttuarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 359
1. Cenni introduttivi. La nozione di gravosità e di voluttuarietà . . . . . . . . . 361
2. La posizione del condomino dissenziente. Manifestazione del dissenso ed
esenzione dall'onere contributivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 363
3. (Segue) Successiva partecipazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 364
4. Casistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 365
5. Utilizzazione separata non consentita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 366

Art. 1122. Opere sulle parti dell'edi'cio di proprietà comune . . . . . . . . . 367
1. Nozioni generali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 369
2. Il danno alle parti comuni dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 370
3. Mutamento della destinazione d'uso da parte del condomino. . . . . . . . . 373
4. Pro'li processuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374

Art. 1123. Ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 377
1. Brevi cenni introduttivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 381
2. I criteri di ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 383
3. Le spese per la conservazione della cosa comune . . . . . . . . . . . . . . . . 385
4. Le spese inerenti il godimento delle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . 387
5. Responsabilità dei condomini in generale. La responsabilità verso i credi-
tori del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 388
6. Responsabilità del cessionario per le spese condominiali e prescrizione dei
crediti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 390
7. La responsabilità solidale dei comproprietari . . . . . . . . . . . . . . . . . . 392
8. Il principio dell'apparentia iuris in tema di condominio. L'orientamento
favorevole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393
9. La pronuncia delle Sezioni Unite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 394
10. Criteri legali di ripartizione delle spese e loro derogabilità . . . . . . . . . . 396
11. Ripartizione delle spese di portierato e di ascensore . . . . . . . . . . . . . . 398
12. Le spese di riscaldamento. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400
13. Le spese per la pulizia e la illuminazione delle scale . . . . . . . . . . . . . . 402
14. Le spese per la manutenzione dei cortili e dei giardini . . . . . . . . . . . . . 404
15. Le spese per la manutenzione delle fognature . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404
16. Le spese di pulitura dei canali di gronda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
17. Le spese per la manutenzione del garage, del passo carraio e della rampa di
accesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
18. Le spese per l'impianto citofonico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405
19. Le spese per la difesa delle parti comuni da agenti atmosferici. . . . . . . . 406
20. Le spese per la manutenzione dell'androne. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 406
21. Le spese per la manutenzione di muri e facciate. . . . . . . . . . . . . . . . . 407


XVIII
 Indice sommario


Art. 1124. Manutenzione e ricostruzione delle scale . . . . . . . . . . . . . . . 409
1. Ambito di applicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411
2. Criterio di ripartizione delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
3. Partecipazione alle spese da parte dei proprietari delle unità immobiliari
poste al piano terra e di quelle con accesso separato . . . . . . . . . . . . . . 414
4. Applcazione analogica ad altre fattispecie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 416
5. Casi particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 417

Art. 1125. Manutenzione e ricostruzione dei sof'tti, delle volte e dei solai. 419
1. Natura della norma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
2. Presunzione di comproprietà del solaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422
3. Lavori a carico del proprietario del piano superiore e lavori a carico del
proprietario del piano inferiore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424
4. Ulteriori applicazioni giurisprudenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 425

Art. 1126. Lastrici solari di uso esclusivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 429
1. Brevi cenni in tema di terrazza a livello e lastrico solare . . . . . . . . . . . . 431
2. L'obbligo di contribuzione alle spese per riparazioni e ricostruzioni . . . . 433
3. Danni derivanti a terzi da mancata manutenzione del lastrico solare . . . . 434
4. Riparto delle spese per le terrazze a livello poste a copertura dell'unico
piano dell'immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 437

Art. 1127. Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . 441
1. Cenni intorno alla natura del diritto di sopraelevazione . . . . . . . . . . . . 443
2. Nozione di sopraelevazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 445
3. Titolarità del diritto di sopraelevazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 447
4. Limiti all'esercizio del diritto di sopraelevazione. Condizioni statiche . . . 448
5. (Segue) Aspetto architettonico, e diminuzione di aria e luce per i piani
sottostanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449
6. Indennità di sopraelevazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 451

Art. 1128. Perimento totale o parziale dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . 455
1. Il perimento dell'edi'cio. Nozione generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
2. L'ipotesi di perimento totale dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 457
3. Il perimento parziale dell'edi'cio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 459
4. La suddivisione delle spese di ricostruzione e l'indennità assicurativa . . . 460

Art. 1129. Nomina e revoca dell'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . 463
1. L'amministratore: natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 466
1.1. Soggetti legittimati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
2. La nomina: forma ed accettazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 470
2.1. Nomina dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 471
2.2. Nomina dell'Autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 472
3. Cessazione incarico e revoca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473
3.1. Revoca dell'assemblea. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474
3.2. Revoca dell'Autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 474
4. Proroga e successione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 476
5. Compenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 478


XIX
 Indice sommario


Art. 1130. Attribuzioni dell'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 481

Sezione I. Le attribuzioni previste dal codice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 483
1. L'esecuzione delle delibere e l'osservanza del regolamento. . . . . . . . . . 483
2. La disciplina dell'uso e dei servizi comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485
3. La riscossione dei contributi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 487
4. Gli atti conservativi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 488
5. L'obbligo di rendiconto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 491

Sezione II. Le attribuzioni previste da leggi speciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . 493
6. Premessa: le attribuzioni dell'amministratore imposte da leggi speciali . . 493
6.1. La sicurezza nei luoghi di lavoro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 494
6.2. La tutela della privacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 495
6.3. Gli impianti d'antenna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 496
6.4. L'installazione dell'ascensore e l'eliminazione delle barriere
architettoniche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 497
6.5. Impianti termici. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 498
6.6. Parcheggi condominiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 499

Art. 1131. Rappresentanza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501
1. Rappresentanza sostanziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 503
2. Rappresentanza processuale attiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504
3. Rappresentanza processuale passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 508
4. Noti'ca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512

Art. 1132. Dissenso dei condomini rispetto alle liti . . . . . . . . . . . . . . . . 515
1. Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517
2. Effetti: soccombenza ed esito vittorioso della lite . . . . . . . . . . . . . . . . 519
3. Decadenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522
4. Inderogabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524

Art. 1133. Provvedimenti presi dall'amministratore . . . . . . . . . . . . . . . 527
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 528
2. Ricorso all'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 529
3. Ricorso all'Autorità giudiziaria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 530

Art. 1134. Spese fatte dal condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 533
1. Portata applicativa della norma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535
2. Nozione di opere urgenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537

Art. 1135. Attribuzioni dell'assemblea dei condomini . . . . . . . . . . . . . . 541
1. Natura giuridica dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 550
2. Attribuzioni dell'assemblea: generalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553
2.1. Nomina dell'amministratore, approvazione del preventivo e del ren-
diconto annuale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 554
2.2. Altre attribuzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 558
3. Esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria . . . . . . . . . . . . . . 562


XX
 Indice sommario


Art. 1136. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni . . . . 565
1. Convocazione, forme e termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 571
2. Sede di svolgimento dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577
3. Soggetti legittimati alla convocazione dell'assemblea, titolari del diritto
di partecipare all'assemblea e relativi poteri; criteri di imputazione di
spese. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 578
4. Costituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 582
5. Maggioranze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 585
6. Maggioranze speciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595
7. Redazione del verbale ed interpretazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 597
8. Condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 598

Art. 1137. Impugnazione delle delibere dell'assemblea . . . . . . . . . . . . . 601
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 603
2. Delibere nulle ed annullabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 605
3. Interesse all'impugnazione e decadenza. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 609
4. Impugnazione: forma e competenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611
5. La sospensione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613

Art. 1138. Regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 617
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 619
2. Forma e contenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 620
3. Il regolamento contrattuale ed il regolamento assembleare . . . . . . . . . . 622
4. La modi'ca del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624
5. Le tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632

Art. 1139. Rinvio alle norme sulla comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 629
1. Comunione e condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 631
2. Condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 632
3. Supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 635


APPENDICE

Urbanistica e assetto del territorio
L. 18 aprile 1962, n. 167. Disposizioni per favorire l'acquisizione di aree
fabbricabili per l'edilizia economica e popolare. . . . . . . . . . . . . . . . . 642
L. 22 ottobre 1971, n. 865. Programmi e coordinamento dell'edilizia residen-
ziale pubblica; norme sull'espropriazione per pubblica utilità; modi'che ed
integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29
settembre 1964, n. 847; ed autorizzazione di spesa per interventi straordi-
nari nel settore dell'edilizia residenziale, agevolata e convenzionata . . . . 648
L. 28 gennaio 1977, n. 10. Norme per la edi'cabilità dei suoli . . . . . . . . . . 675
L. 5 agosto 1978, n. 457. Norme per l'edilizia residenziale . . . . . . . . . . . . . 685



XXI
 Indice sommario


L. 9 gennaio 1991, n. 10. Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale
in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di svi-
luppo delle fonti rinnovabili di energia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 718
L. 17 febbraio 1992, n. 179. Norme per l'edilizia residenziale pubblica . . . . . 741

Indice bibliogra'co . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 759
Indice analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 775




XXII