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Copertina di 'La tutela dell'acquirente di beni immobili, mobili e di consumo. Percorsi giurisprudenziali'

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La tutela dell'acquirente di beni immobili, mobili e di consumo. Percorsi giurisprudenziali

(Scenari. Percorsi giurisprudenziali)


di

Cutugno Davis E.

 

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Allegati: Indice

DETTAGLI DI «La tutela dell'acquirente di beni immobili, mobili e di consumo. Percorsi giurisprudenziali»

Tipo Libro
Titolo La tutela dell'acquirente di beni immobili, mobili e di consumo. Percorsi giurisprudenziali
Autore
Editore

Giuffrè


EAN 9788814148712
Pagine XX-310
Data 2009
Collana Scenari. Percorsi giurisprudenziali

INDICE DI «La tutela dell'acquirente di beni immobili, mobili e di consumo. Percorsi giurisprudenziali»

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DICE




Prefazione............................................................................................................................................... XIX



1 Il contratto preliminare ............................................................................................ 1
1.1 Funzione ed effetti del contratto preliminare.................................................... 2
1.2 I requisiti formali del preliminare... .......................................................................... 3
1.2.1 ' e del relativo negozio risolutorio .......................................................... 3
1.3 Il preliminare ad esecuzione anticipata... ............................................................. 4
1.3.1 ... la distinzione con il contratto de'nitivo............................................ 5
1.3.2 ... e il possesso ad usucapionem............................................................... 5
1.4 L'adempimento del preliminare: i rapporti con il contratto de'nitivo..... 6
1.4.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 8
1.5 La distinzione con la puntuazione di clausole... ................................................ 9
1.5.1 ... e le diverse conseguenze giuridiche: la responsabilita `
precontrattuale... ............................................................................................. 9
1.5.1.1 ... la provvigione del mediatore immobiliare... .................... 9
1.5.1.2 ... e l'esecuzione in forma speci'ca......................................... 10
1.5.1.3 La prova della puntuazione 'completa' di clausole ......... 10
1.5.2 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 15
1.6 Il preliminare di preliminare ....................................................................................... 16
1.6.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 17
1.7 I rapporti tra preliminare e mediazione nella prassi delle agenzie
immobiliari......................................................................................................................... 18
1.7.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 21
1.7.2 La penale sostitutiva della provvigione.................................................. 22
1.7.3 La scadenza dell'incarico del mediatore ............................................... 23
1.7.4 Ipotesi di esclusione e di restituzione della provvigione:
l'obbligo d'iscrizione al ruolo dei mediatori.......................................... 25
1.7.4.1 ... l'attivita di mediazione esercitata in forma societaria
`




XI
indice


o strutturata... ................................................................................... 26
1.7.4.2 ... gli ausiliari e collaboratori della societa di `
mediazione ........................................................................................ 27
1.7.4.3 ... la scrittura ricognitiva della provvigione illegittima ..... 29
1.7.5 I Procacciatori d'affari .................................................................................... 29
1.8 Il preliminare di vendita di cosa futura: la vendita in piantina ..................... 29
1.8.1 La vendita degli immobili da costruire secondo le norme di
diritto comune.................................................................................................. 31
1.8.2 Il nuovo sistema di garanzie di cui al d.lgs. 20 giugno 2005, n.
122......................................................................................................................... 33
1.8.2.1 Le caratteristiche soggettive dell'acquirente... .................. 33
1.8.2.2 ... e del costruttore ......................................................................... 34
1.8.2.3 L'ambito oggettivo di applicazione: le tipologie
contrattuali con effetto traslativo differito... ....................... 35
1.8.2.4 ... l'immobile da costruire............................................................. 35
1.8.2.5 ... la situazione di crisi.................................................................... 36
1.8.2.6 Il contenuto minimo del contratto.......................................... 36
1.8.2.7 La garanzia 'deiussoria ................................................................ 37
1.8.2.8 L'assicurazione per rovina e difetti.......................................... 38
1.8.2.9 La prelazione obbligatoria del promissario acquirente .. 41
1.8.2.10 Rapporto tra preliminare di immobile da costruire ed
azione revocatoria fallimentare ............................................. 41
1.8.3 Il Fondo di solidarieta per gli acquirenti di beni immobili da
`
costruire .............................................................................................................. 42
1.9 Le prescrizioni urbanistiche ....................................................................................... 43
1.10 L'altruita (totale o parziale) del bene promesso in vendita: il
`
preliminare di vendita di cosa altrui........................................................................ 45
1.10.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 49
1.11 Il preliminare di bene immobile facente parte della comunione
ordinaria............................................................................................................... 50
1.11.1 ... e legale dei coniugi..................................................................................... 52
1.11.1.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale......................... 55
1.12 Il tempo dell'adempimento........................................................................................ 57
1.13 Aspetti processuali: l'esecuzione in forma speci'ca e.................................... 58
1.13.1 ... i rapporti con l'azione di risoluzione e di recesso ......................... 59
1.13.2 La deduzione di reciproci inadempimenti............................................ 60
1.13.3 I mutamenti delle condizioni patrimoniali dei contraenti.............. 61
1.14 Il pericolo di rivendica: la sottoscrizione del de'nitivo con
sospensione del pagamento del prezzo............................................................... 63
1.14.1 La mancata cancellazione o sopravvenienza d'iscrizioni
pregiudizievoli................................................................................................... 64
1.15 La trascrizione del contratto preliminare............................................................. 64




XII
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1.15.1 ... e il privilegio speciale dei crediti del promissario acquirente... 65
1.16 Le garanzie nel contratto preliminare: l'eliminazione dei vizi e la
riduzione del prezzo...................................................................................................... 66
1.16.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 71
Casistica: risposte ai quesiti ............................................................................................ 71

2 La vendita immobiliare ............................................................................................. 97
2.1 Nozione e caratteristiche............................................................................................ 99
2.1.1 ... la distinzione dall'appalto......................................................................... 100
2.1.2 ... dalla permuta... ............................................................................................. 100
2.1.3 ... e dal contratto preliminare ..................................................................... 101
2.2 Gli elementi essenziali: l'individuazione dei con'ni dell'immobile... ......... 101
2.2.1 ... e la inalienabilita assoluta e temporanea dell'immobile: la
`
lottizzazione abusiva...................................................................................... 103
2.2.1.1 ... e il ritrasferimento di immobili pubblici e di edilizia
convenzionata e popolare .......................................................... 104
2.2.2 Gli spazi per parcheggi: i nuovi rapporti tra vincolo di
destinazione e regime di libera trasferibilita ........................................
` 104
2.2.2.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale ........................... 116
2.2.3 Il prezzo... ............................................................................................................ 117
2.2.3.1 ... la sua mancata espressa determinazione........................ 118
2.2.3.2 ... e la sua simulazione .................................................................. 118
2.2.3.3 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale ........................... 123
2.3 La vendita a misura ed a corpo................................................................................. 123
2.3.1 ... la retti'ca del prezzo ................................................................................. 124
2.3.2 ... e la risoluzione del contratto per differenze tra super'cie
reale e quella dichiarata dal venditore ................................................... 124
2.4 La ripartizione delle spese notarili........................................................................... 125
2.4.1 ... e la scelta del notaio .................................................................................. 125
2.5 La consegna dell'immobile......................................................................................... 126
2.5.1 ... e la consapevolezza dell'occupazione del bene da parte di
terzi........................................................................................................................ 126
2.5.2 La consegna della documentazione: il certi'cato di agibilita....... ` 127
2.6 La conclusione della vendita mediante contestuale sottoscrizione
dell'accordo....................................................................................................................... 128
2.6.1 ... e attraverso lo scambio differito della proposta e
dell'accettazione: la comunicazione mediante fax........................... 128
2.6.1.1 ... e mediante lettera raccomandata....................................... 129
2.7 Il luogo di conclusione del contratto ..................................................................... 130
2.8 La proposta irrevocabile d'acquisto: termine d'irrevocabilita e termine `
di ef'cacia.......................................................................................................................... 130
2.8.1 La doppia sottoscrizione della clausola di irrevocabilita della `
proposta .............................................................................................................. 131




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indice


2.8.2 La proposta semplice con patto accessorio di irrevocabilita........ ` 132
2.8.3 La morte del proponente............................................................................. 132
2.9 L'opzione............................................................................................................................ 133
2.9.1 La forma dell'accettazione... ....................................................................... 134
2.9.2 La tutela dell'opzionario nell'ipotesi di vendita ad un terzo.......... 134
2.10 La prelazione convenzionale... .................................................................................. 134
2.10.1 ... e legale............................................................................................................. 135
2.10.2 La tutela del prelazionario nell'ipotesi di vendita ad un terzo...... 135
2.10.2.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale......................... 137
2.11 Il negozio di ripetizione della vendita conclusa per scrittura privata ....... 137
2.11.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 139
2.12 La trascrizione dell'atto pubblico di vendita... .................................................... 139
2.12.1 ... e dell'azione di accertamento della proprieta trasferita con `
scrittura privata ................................................................................................ 140
2.12.1.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale......................... 142
Casistica: risposte ai quesiti ............................................................................................. 142

3 La vendita di beni mobili e di consumo .................................................... 159
3.1 La consegna del bene................................................................................................... 163
3.1.1 ... e la sua prova ................................................................................................ 164
3.2 La vendita con trasporto o spedizione... ............................................................... 164
3.2.1 La responsabilita del vettore o dello spedizioniere... .......................
` 165
3.2.1.1 ... e la legittimazione a richiedere l'indennizzo
assicurativo in caso di perimento o di furto della
merce................................................................................................... 166
3.3 Il trasporto compiuto personalmente dal venditore ....................................... 167
3.3.1 ... e dall'acquirente mittente ....................................................................... 168
3.4 La mancata concessione del 'nanziamento per l'acquisto della merce. 168
3.5 L'inadempimento del venditore e il ri'uto dell'acquirente di pagare le
rate di 'nanziamento: il mutuo di scopo.............................................................. 170
3.5.1 ... il credito al consumo... .............................................................................. 173
3.5.2 ... e la nuova direttiva dei contratti di credito ai consumatori...... 174
3.6 La denunzia dei vizi........................................................................................................ 174
3.7 La garanzia del buon funzionamento .................................................................... 176
3.7.1 L'essenzialita dei limiti temporali della garanzia................................
` 176
3.7.2 Le cose consumabili....................................................................................... 177
3.7.3 I sistemi misti hardware e software ......................................................... 177
3.8 L'accertamento dei difetti della cosa venduta................................................... 177
3.9 La compera in danno del venditore inadempiente.......................................... 178
3.10 Lo speciale regime risarcitorio.................................................................................. 179
3.11 La vendita dei beni di consumo: i rapporti con la disciplina di diritto
comune............................................................................................................................... 179




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3.12 L'ambito soggettivo di applicazione: il consumatore persona 'sica... ..... 179
3.12.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 183
3.12.2 Il condominio-consumatore ....................................................................... 183
3.13 L'ambito oggettivo di applicazione: la vendita e i contratti equiparati.... 184
3.14 La nozione allargata di beni di consumo: i beni immateriali........................ 184
3.14.1 I beni usati .......................................................................................................... 184
3.15 La nozione di difetto di conformita... .....................................................................
` 185
3.15.1 ... e i rapporti con l'istituto dell'aliud pro alio ....................................... 186
3.15.2 I criteri presuntivi della conformita del bene.......................................
` 186
3.15.3 Rapporti tra installazione del bene e difetto di conformita........... ` 188
3.16 I rimedi per il compratore ........................................................................................... 188
3.16.1 La sostituzione... .............................................................................................. 188
3.16.2 ... e la riparazione del bene.......................................................................... 189
3.17 La risoluzione del contratto e la riduzione del prezzo: rimedi sussidiari
e secondari ........................................................................................................................ 189
3.18 Spese e modalita di esecuzione dei rimedi azionati dal consumatore ...
` 189
3.19 I termini di decadenza e di prescrizione dell'azione del consumatore:
la prova della consegna... ............................................................................................ 190
3.19.1 ... l'inizio della decorrenza del termine di decadenza ...................... 192
3.19.2 ... e la prova della tempestivita della denuncia ...................................
` 192
3.20 La garanzia convenzionale ......................................................................................... 193
3.21 Le nullita di protezione... .............................................................................................
` 193
3.21.1 ... e il rapporto con il principio della domanda .................................... 194
Casistica: risposte ai quesiti ............................................................................................ 196

4 Regimi di garanzie e di responsabilita ....................................................... 209
4.1 La nozione di vizio redibitorio ................................................................................... 213
4.1.1 I vizi sopravvenuti............................................................................................ 213
4.1.1.1 ... la differenza con l'insorgenza successiva di vizi
preesistenti........................................................................................ 214
4.1.2 I rapporti con la disciplina delle immissioni di rumore.................... 214
4.1.3 I vizi della cosa futura .................................................................................... 214
4.1.4 L'aliud pro alio................................................................................................... 215
4.1.5 Il patto di esclusione o di limitazione della garanzia........................ 216
4.1.5.1 ... e i rapporti con la disciplina consumeristica................... 217
4.2 I vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal compratore... ....................... 218
4.2.1 ... e gli effetti dell'esclusione della garanzia ......................................... 219
4.2.2 Il momento determinante per la conoscenza o conoscibilita `
dei vizi................................................................................................................... 219
4.2.3 Le rassicurazioni del venditore sull'assenza dei vizi......................... 219
4.3 I presupposti dell'azione di risoluzione del contratto ..................................... 219
4.3.1 I ripetuti interventi di riparazione del bene.......................................... 220




XV
indice


4.4 Gli effetti della risoluzione del contratto: la restituzione del prezzo........ 222
4.4.1 ... e la distinzione con l'azione di risarcimento del danno.............. 222
4.5 L'azione di riduzione del prezzo............................................................................... 223
4.6 La scelta tra risoluzione e riduzione del prezzo ................................................ 223
4.6.1 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 225
4.6.2 Le ipotesi di esclusiva esperibilita dell'azione di riduzione del
`
prezzo................................................................................................................... 225
4.7 La responsabilita del venditore: la presunzione di colpa ...............................
` 226
4.7.1 L'autonomia dell'azione risarcitoria......................................................... 227
4.7.2 I danni risarcibili ............................................................................................... 227
4.7.3 Il fatto illecito del venditore... ..................................................................... 228
4.7.3.1 ... e del produttore .......................................................................... 228
4.8 Termini e condizioni per l'azione di garanzia... .................................................. 229
4.8.1 ... e la loro inoperativita: l'occultamento o il riconoscimento
`
dei vizi................................................................................................................... 230
4.8.1.1 ... e l'impegno del venditore di eliminare i vizi.................... 231
4.8.1.2 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale ........................... 233
4.9 La prescrizione dell'azione: l'irrilevanza della costituzione in mora ......... 234
4.10 La mancanza delle qualita promesse.....................................................................
` 234
4.10.1 Decadenza e prescrizione dell'azione .................................................... 235
4.11 La garanzia per evizione .............................................................................................. 235
4.11.1 L'evizione totale............................................................................................... 236
4.11.1.1... e parziale ........................................................................................ 237
4.12 Il bene gravato da oneri o da diritti di godimento di terzi............................. 237
Casistica: risposte ai quesiti ............................................................................................ 239

5 La vendita di partecipazioni azionarie ...................................................... 253
5.1 Premessa: la diversa consistenza economico-'nanziaria della societa .. ` 254
5.2 I vizi o la mancanza di qualita promesse o essenziali delle azioni.............
` 255
5.2.1 La natura dell'oggetto del contratto di cessione della
partecipazione azionaria .............................................................................. 255
5.2.2 La garanzia sulla qualita delle azioni... ....................................................
` 255
5.2.2.1 ... e la modalita della prestazione della garanzia................
` 256
5.2.3 L'analisi dell'evoluzione giurisprudenziale............................................ 259
5.2.4 La decadenza e la prescrizione dell'azione .......................................... 260
5.3 L'azione generale di inadempimento .................................................................... 261
5.4 Funzione e natura del pacchetto azionario: l'aliud pro alio.......................... 261
5.5 I vizi del consenso: l'annullamento del contratto per errore ....................... 262
5.5.1 Il dolo determinante....................................................................................... 264
5.5.1.1 ... e incidente..................................................................................... 265
5.6 La presupposizione........................................................................................................ 266




XVI
indice


5.6.1 L'ambito di applicabilita nella vendita di partecipazioni
`
azionarie.............................................................................................................. 267
5.7 La responsabilita precontrattuale del cedente ..................................................
` 268
Casistica: risposte ai quesiti ............................................................................................ 269

Appendice legislativa.................................................................................................. 275
1 Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122. ' Disposizioni per la
tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire,
a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210......................................................... 275
2 Decreto-Legge 25 giugno 2008, n. 112. ' Decreto convertito, con
modi'cazioni, in legge 6 agosto 2008, n. 133. ' Disposizioni urgenti
per lo sviluppo economico, la sempli'cazione, la competitivita, la `
stabilizzazione della 'nanza pubblica e la perequazione tributaria, art.
35........................................................................................................................................... 281


Indice cronologico della giurisprudenza ............................................................................. 283
Indice analitico ................................................................................................................................... 305




XVII

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