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Copertina di 'Locazioni abitative e non abitative'

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Locazioni abitative e non abitative

(Trattato teorico-pratico di diritto privato. Diretto da Guido Al)


di

Giove Stefano, De Tilla Maurizio

 

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Allegati: Indice

DETTAGLI DI «Locazioni abitative e non abitative»

Tipo Libro
Titolo Locazioni abitative e non abitative
Autori
A cura di De Tilla M., Giove S.
Editore

CEDAM


EAN 9788813294229
Pagine 618
Data 2009
Collana Trattato teorico-pratico di diritto privato. Diretto da Guido Al

INDICE DI «Locazioni abitative e non abitative»

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INDICE SOMMARIO




Parte Prima
LE LOCAZIONI NON ABITATIVE
di Maurizio de Tilla

Capitolo I
LA NATURA GIURIDICA

1. Le locazioni in genere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 3
1.1. Natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 3
1.2. Distinzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 6
1.3. Il locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 8
1.4. Il conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 10
1.5. Locazione e comproprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 11
1.6. L'acquirente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 15
1.7. Le trattative precontrattuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 17
2. Le locazioni non abitative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 18


Capitolo II
LA DURATA E IL DINIEGO DI RINNOVAZIONE

1. La durata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 21
1.1. La l. n. 392/1978 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 21
1.2. Locazioni ultranovennali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 24
1.3. La disdetta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 25
1.3.1. Natura recettizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 25
1.3.2. Termine a ritroso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 26
1.3.3. Forma della disdetta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 26
1.3.4. Raccomandata semplice e telegramma . . . . . . . . . » 27
1.3.5. Disdetta priva di sottoscrizione . . . . . . . . . . . . . . » 27
1.3.6. Disdetta contestuale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 28
1.3.7. Disdetta e intimazione di licenza per finita locazione . » 28
1.3.8. Scadenza successiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 29
1.3.9. Adesione del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 31
1.3.10. Effetti della estinzione del giudizio . . . . . . . . . . . » 31
VI INDICE SOMMARIO


1.3.11. Limite temporale massimo . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 31
1.3.12. Ratifica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 32
1.3.13. Revocabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 33
1.3.14. Disdetta in caso di morte del conduttore . . . . . . . » 33
2. La rinnovazione della locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 34
2.1. Novazione oggettiva. Variazioni di misura del canone . . . . . » 37
2.2. (Segue): permanenza del conduttore nell'immobile locato . . . » 38
3. Il diniego di rinnovazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 40
3.1. I presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 40
3.2. Diniego parziario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 46
3.3. Disdetta effettuata dal mandatario . . . . . . . . . . . . . . . . » 46
3.4. Disdetta intimata dal difensore . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 47
3.5. Disdetta non sottoscritta dal locatore . . . . . . . . . . . . . . » 47
3.6. Pluralità di motivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 48
3.7. Intenzione o necessità del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . » 49
3.8. Integrazione del motivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 51
3.9. Nuovi motivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 51
3.10. Rinuncia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 52
3.11. Contratto con Enti pubblici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 53
3.12. Il diniego intimato da una società . . . . . . . . . . . . . . . . . » 54
3.13. Vendita di altro immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 56
3.14. Impossibilità giuridica della destinazione . . . . . . . . . . . . » 56
3.15. Ulteriori ipotesi di diniego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 56
3.15.1. Concessione edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 57
3.15.2. Ristrutturazione e restauro . . . . . . . . . . . . . . . . » 58
3.15.3. Inizio dei lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 59
3.15.4. Programma pluriennale . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 60
3.15.5. Permanenza del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . » 60
3.15.6. Demolizione dell'immobile . . . . . . . . . . . . . . . . » 61
3.16. Locazioni alberghiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 61
4. Ripristino della locazione e risarcimento del danno . . . . . . . . . » 62
5. La prelazione nella locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 63


Capitolo III
IL RECESSO DEL CONDUTTORE

1. Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 65
2. Pagamento del canone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 73
3. Rinnovazione della locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 73
4. Risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 73
5. Clausola compromissoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 74
INDICE SOMMARIO VII

Capitolo IV
LA LIBERTÀ DEL CANONE

1. Il canone è libero e senza limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 75
2. L'aggiornamento del canone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 79
2.1. I vincoli dell'aggiornamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 79
2.2. Richiesta di pagamento e aumenti arretrati . . . . . . . . . . » 83
2.3. La forma della richiesta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 84
2.4. Detenzione di fatto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 84
2.5. Prescrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 84
2.6. Quietanza per importo inferiore . . . . . . . . . . . . . . . . . » 85
2.7. Ripetizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 85
3. Gli interessi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 85
4. La rinunzia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 86
5. L'arbitrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 87


Capitolo V
PARTICOLARI LOCAZIONI NON ABITATIVE

1. Locazioni stagionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 89
2. Affitto di azienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 93
3. Attività alberghiera e contratto di albergo . . . . . . . . . . . . . . » 100
4. Affittacamere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 106
5. Attività agricola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 110
6. Attività professionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 111
7. Aree nude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 112
7.1. Attività turistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 115
7.2. Autolavaggio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 116
7.3. Autoveicoli caravan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 117
7.4. Deposito di materiali edili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 117
7.5. Fiera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 117
7.6. Impianto di distribuzione di carburante . . . . . . . . . . . . » 117
7.7. Parcheggio di auto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 118
7.8. Installazione di prefabbricato . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 119
7.9. Diverse destinazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 119
8. Attività sportiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 119
9. Campeggio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 120
10. Depositi commerciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 121
11. Attività assicurativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 124
12. Attività scolastica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 125
13. Attività sanitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 125
13.1. ASL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 127
13.2. Diritto di prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 127
14. Cava di pietra . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 128
VIII INDICE SOMMARIO


15. Casa di cura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 129
16. Contratti con la pubblica amministrazione . . . . . . . . . . . . . . » 130
16.1. La forma scritta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 130
16.2. La rinnovazione della locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . » 134
17. Contratti riguardanti i beni pubblici e demaniali . . . . . . . . . . » 136
18. Enti di assistenza e previdenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 138
19. Attività culturali e ricreative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 140
20. Istituti di credito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 141
21. Farmacia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 143
22. Attività di culto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 143
23. Locali adibiti ad attività consolare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 143
24. Immobile abusivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 144
25. Vetrinetta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 147
26. Partiti politici ed associazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 148
27. Autorimesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 148
28. Attività di istruzione di volo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 149


Capitolo VI
SUCCESSIONE. SUBLOCAZIONE. CESSIONE DEL CONTRATTO

1. Successione nelle locazioni non abitative . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 151
2. Sublocazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 154
3. Cessione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 161
3.1. Presupposti e modalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 161
3.2. Solidarietà e obbligazioni derivanti dalla cessione . . . . . . » 167
3.3. Cessione e manutenzione della cosa locata . . . . . . . . . . . » 171
3.4. Azione del locatore contro il cedente . . . . . . . . . . . . . . » 172
3.5. Cessione parziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 174
3.6. Opposizione del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 175
3.7. Pagamento del canone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 177
3.8. Patto contrario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 177


Capitolo VII
LA INDENNITÀ DI AVVIAMENTO

1. Presunzione assoluta del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 179
2. Esclusione dell'avviamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 181
3. La cessazione della locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 183
4. Interesse ad agire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 185
5. Onere della prova e poteri del giudice . . . . . . . . . . . . . . . . . » 185
6. Il presupposto dei «contatti diretti con il pubblico degli utenti e
dei consumatori» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 186
INDICE SOMMARIO IX

7. La necessaria presenza dell'autorizzazione amministrativa . . . . Pag. 188
8. Determinazione dell'avviamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 189
9. Uso differenziato o prevalente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 190
10. Rilevanza sull'avviamento del mutamento di destinazione . . . . . » 191
11. La cessione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 192
12. La sublocazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 192
13. Le locazioni stagionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 192
14. Rinuncia all'avviamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 193
15. Rilascio dell'immobile e indennità di avviamento . . . . . . . . . . » 194
15.1. Condizione per l'esecuzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 194
15.2. Messa in mora del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . » 195
15.3. Diritto di ritenzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 199
16. Interessi e svalutazione monetaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 204
17. Raddoppio dell'indennità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 204
18. L'attività scolastica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 207
19. Fattispecie particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 208
19.1. Agente immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 208
19.2. Agenzia pubblicitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 208
19.3. Allevamento di cavalli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 208
19.4. Asilo materno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 209
19.5. Attività di artigiano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 209
19.6. Attività assicurativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 210
19.7. Attività di progettazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 213
19.8. Attività sanitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 213
19.9. Attività sportiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 217
19.10. Autoscuola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 217
19.11. Bar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 217
19.12. Capannone adibito a produzione industriale . . . . . . . . » 217
19.13. Spedizioniere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 218
19.14. Casa di riposo per anziani . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 218
19.15. Club nautico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 219
19.16. Chioschi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 219
19.17. Circolo ricreativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 220
19.18. Consorzio di cooperative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 220
19.19. Concessionaria di veicoli industriali . . . . . . . . . . . . . . » 220
19.20. Cooperativa di consumo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 220
19.21. Deposito commerciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 220
19.22. Emittente radiofonica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 221
19.23. Locali adibiti ad esposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 221
19.24. Estetista . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 222
19.25. Farmacia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 222
19.26. Galleria d'arte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 223
19.27. Gioco del lotto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 223
19.28. Veicoli industriali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 223
19.29. Impresa editrice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 224
19.30. Istituto di credito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 224
X INDICE SOMMARIO


19.31. Istituto vendite giudiziarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 224
19.32. Massaggiatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 225
19.33. Mediatore professionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 225
19.34. Monopolio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 225
19.35. Noleggio di pellicole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 225
19.36. Officina per riparazione di motoveicoli . . . . . . . . . . . » 226
19.37. Ordini per telefono . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 226
19.38. Vendita all'ingrosso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 226
19.39. Parrucchiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 227
19.40. Pellicceria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 227
19.41. Pittore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 228
19.42. Posta pneumatica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 228
19.43. Poste italiane . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 228
19.44. Retronegozio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 228
19.45. Ricevitoria del lotto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 229
19.46. Ristorante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 229
19.47. Sala cinematografica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 229
19.48. Sarto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 230
19.49. Società immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 230
19.50. Stazione di servizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 230
19.51. Studi di marketing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 231
19.52. Studio fotografico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 231
20. Compensazione con crediti del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . » 232


Capitolo VIII
LA PRELAZIONE E IL RISCATTO NEL CASO DI VENDITA

A. LA PRELAZIONE
1. La comunicazione della intenzione di vendere e l'accettazione
del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 233
1.1. Finalità della normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 233
1.2. Natura giuridica della comunicazione . . . . . . . . . . . . » 235
1.3. Forma della comunicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 239
1.4. Requisiti della comunicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . » 240
1.5. Accettazione del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 242
2. Estensione della prelazione alle pertinenze . . . . . . . . . . . . . . » 244
3. La prelazione e i contatti con il pubblico . . . . . . . . . . . . . . . » 247
4. La prelazione e la pluralità dei conduttori . . . . . . . . . . . . . . » 249
5. La prelazione e la rinuncia del conduttore . . . . . . . . . . . . . . » 250
6. La prelazione e la vendita di quota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 251
7. La prelazione e i coeredi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 254
8. La prelazione e la cessazione della locazione . . . . . . . . . . . . . » 255
9. La prelazione e la cessione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . » 256
10. La prelazione e la sublocazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 259
11. La prelazione e la donazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 260
INDICE SOMMARIO XI

12. La prelazione e la permuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 260
13. La prelazione e le aree nude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 262
14. La prelazione e il concordato preventivo . . . . . . . . . . . . . . . » 264
15. La prelazione e il conferimento alla società . . . . . . . . . . . . . . » 265
16. La prelazione e la vendita coattiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 269
17. La prelazione e la vendita in blocco . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 270
18. La prelazione e l'attività sanitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 273
19. La prelazione e l'attività professionale . . . . . . . . . . . . . . . . . » 273
20. La prelazione e la procura a vendere . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 273
21. Prelazione e parcheggio alberghiero . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 274
22. Prelazione e divisione giudiziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 276
23. Fattispecie particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 276

B. IL RISCATTO
1. La disciplina del riscatto . . . . . . . . . . . . . ...... ...... Pag. 277
2. Le modalità del riscatto . . . . . . . . . . . . . . ...... ...... » 280
3. Riscatto e pagamento del prezzo . . . . . . . . ...... ...... » 282
4. Pagamento interessi spese notarili e accessorie ...... ...... » 283
5. Legittimazione al riscatto e litisconsorzio . . . ...... ...... » 285
6. Azione per il risarcimento del danno . . . . . . ...... ...... » 287
7. La posizione del terzo acquirente. Azioni di nullità e annulla-
mento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ...... ...... » 288
8. Garanzia per evizione . . . . . . . . . . . . . . . ...... ...... » 291
9. Rinuncia al riscatto (e alla prelazione) . . . . . ...... ...... » 291


Capitolo IX
LA RESPONSABILITÀ DELLE PARTI CONTRATTUALI

1. Le obbligazioni del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 295
2. Le obbligazioni del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 299
2.1. Doveri di custodia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 303
2.2. Illegittimo rifiuto del locatore a riceversi la consegna . . . . » 308
2.3. Necessità di riparazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 311
3. La manutenzione della cosa locata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 313
3.1. Piccole riparazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 317
3.2. Fattispecie particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 318


Capitolo X
LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO
E IL RISARCIMENTO DEL DANNO

1. Risoluzione per inadempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 321
1.1. Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 321
XII INDICE SOMMARIO


1.2. Modifica e abuso del bene locato . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 324
1.3. Cause particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 328
2. Risoluzione per morosità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 331
2.1. Presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 331
2.2. Autoriduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 333
2.3. Modalità di pagamento del canone . . . . . . . . . . . . . . . . . » 335
2.4. Offerta non formale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 339
2.5. La sanatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 339
2.6. La clausola risolutiva espressa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 342
3. Risoluzione per mutamento d'uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 344
3.1. L'art. 80 l. n. 392/1978 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 344
3.2. Fattispecie particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 349
3.2.1. Autofficina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 349
3.2.2. Attività di cambiavalute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 349
3.2.3. Boutique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 349
3.2.4. Deposito di merci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 349
3.2.5. Esposizione di autovetture . . . . . . . . . . . . . . . . . » 349
3.2.6. Galleria e vendita di quadri . . . . . . . . . . . . . . . . » 350
3.2.7. Sala giochi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 350
3.2.8. Show room . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 350
3.2.9. Sottotetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 351
3.2.10. Stalla . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 351
3.2.11. Tipologia catastale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 351
4. Risoluzione per impossibilità sopravvenuta . . . . . . . . . . . . . . . » 351
5. Risoluzione per eccessiva onerosità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 355
6. Risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 356
6.1. Deterioramento della cosa locata . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 356
6.2. Incendio della cosa locata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 360
6.2.1. Incendio di cosa assicurata . . . . . . . . . . . . . . . . » 361
6.3. Danno alla salute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 363
6.4. Riparazione dell'immobile locato . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 363
6.5. Rapporti con i terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 364
6.6. Rifiuto di consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 365
6.7. Azione dell'acquirente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 366
6.8. Verbale di consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 367
6.9. Infiltrazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 367
7. Ritardo nel rilascio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 368
7.1. La normativa civilistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 368
7.2. Gli interessi moratori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 371
7.3. Successione dell'acquirente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 371
7.4. La prova del maggior danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 372
8. Vizi della cosa locata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 374
8.1. Normativa e presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 374
8.2. Mancanza di concessione amministrativa . . . . . . . . . . . . . » 380
8.3. Patto di limitazione della responsabilità del locatore . . . . . » 381
INDICE SOMMARIO XIII

Capitolo XI
MIGLIORAMENTI E ADDIZIONI

1. Distinzione tra miglioramenti e addizioni . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 385
2. Il consenso del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 387
3. Le addizioni. Natura e disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 387
4. L'indennità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 391
5. Risoluzione per inadempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 395
6. Il terzo esecutore dei miglioramenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 397


Capitolo XII
LE MOLESTIE DEI TERZI

1. Il regime giuridico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 399
2. La molestia di fatto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 401
3. La molestia di diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 404
4. Estromissione dal giudizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 406


Capitolo XIII
LA SIMULAZIONE NEL RAPPORTO DI LOCAZIONE

1. La simulazione assoluta e relativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 409
2. La simulazione del canone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 411
3. Simulazione e l. n. 431/1998. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 411


Capitolo XIV
I RAPPORTI DEL CONDUTTORE CON IL CONDOMINIO

1. Le assemblee condominiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 413
2. La dismissione o installazione dell'impianto di riscaldamento . . . » 418
3. Diritti sui beni comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 420
4. Ascensore e portierato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 420
5. Questioni varie. Autorimessa e opera nuova. Sopraelevazione.
Spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 421
XIV INDICE SOMMARIO


Parte Seconda
LE LOCAZIONI ABITATIVE
di Stefano Giove

Capitolo I
LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO TRA CODICE
E LEGISLAZIONE SOPRAVVENUTA

1. La ricerca della normativa applicabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 425
2. Gli interventi più rilevanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 427
3. La l. n. 392/1978 e il nodo irrisolto delle esecuzioni . . . . . . . . . » 428
4. I patti in deroga . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 430
5. La l. n. 431/1998 e quelle più recenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 431


Capitolo II
LA DURATA DEL CONTRATTO ORDINARIO, DI QUELLO
ALTERNATIVO E DELLE LOCAZIONI PARTICOLARI.
IL DINIEGO DI RINNOVO

1. I contratti ordinari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 435
2. I contratti alternativi o incentivati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 437
3. Il rinnovo tacito alle medesime condizioni . . . . . . . . . . . . . . . » 440
4. Il regime transitorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 442
5. Locazioni transitorie agli studenti per finalità turistiche . . . . . . . » 445
6. Il diniego di rinnovo e il recesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 450
7. I contratti disciplinati dal codice civile e la nuova forma della lo-
cazione abitativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 455


Capitolo III
LA LIBERA DETERMINAZIONE DEL CORRISPETTIVO
E LE POSSIBILI VARIANTI

1. Canone libero . . . . . . . . . . . . . ........ ...... ...... Pag. 459
2. Pattuizione di un canone globale per l'intero periodo, aumenti
predeterminati, lo «sconto» . . . . ........ ...... ...... » 462
3. La indicizzazione . . . . . . . . . . . ........ ...... ...... » 466
INDICE SOMMARIO XV

Capitolo IV
LE OBBLIGAZIONI RECIPROCHE DERIVANTI
DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE (ABITATIVA)

1. Consegna del bene obbligo a riceverlo . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 469
2. Gli interventi cui è tenuto il locatore e la manutenzione a carico
dell'inquilino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 470
3. Garanzie per vizi e molestie; le azioni riconosciute al conduttore . » 474
4. Il divieto di innovazioni; mutamento d'uso; i miglioramenti e le
addizioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 478


Capitolo V
CANONI, ONERI ACCESSORI, ALTRI OBBLIGHI ECONOMICI,
IL DEPOSITO CAUZIONALE

1. Il canone mensile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 485
2. Gli oneri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 486
3. Gli altri obblighi economici e il deposito . . . . . . . . . . . . . . . . » 490


Capitolo VI
LE VICENDE DEL RAPPORTO; SUBLOCAZIONE E CESSIONE;
SUCCESSIONE

1. La sublocazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 493
2. La cessione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 495
3. La successione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 497
4. La successione del locatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 502


Capitolo VII
LA RISOLUZIONE (CONVALIDA DI SFRATTO
PER MOROSITÀ)

1. Valutazione dell'inadempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 505
2. Corrispettivo e altri obblighi economici, la diversità del tratta-
mento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 507
XVI INDICE SOMMARIO


LE GRANDI QUESTIONI

Parte Terza
LE LOCAZIONI NON ABITATIVE
di Maurizio de Tilla

Caso n. 1 ' Un contratto di locazione stipulato dalla Pubblica Am-
ministrazione è soggetto alla tacita rinnovazione alla prima sca-
denza' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 515
Caso n. 2 ' Il conduttore di una unità immobiliare può pretendere di
far parcheggiare le auto della propria clientela nel cortile comu-
ne' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 519
Caso n. 3 ' Il conduttore di una unità immobiliare deve sempre ri-
spettare il regolamento di condominio' . . . . . . . . . . . . . . . . . » 522
Caso n. 4 ' L'acquirente dell'immobile locato subentra retroattiva-
mente nei diritti e obblighi derivanti dal contratto di locazione' . » 526
Caso n. 5 ' È valida la rinuncia all'indennità di avviamento' . . . . . » 530
Caso n. 6 ' Spetta l'indennità di avviamento per l'attività di pale-
stra' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 534
Caso n. 7 ' Il locatore è responsabile per la inidoneità dell'immobile
locato' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 537
Caso n. 8 ' È responsabile per vizi della cosa locata il locatore che
concede in locazione un immobile privo della concessione ammi-
nistrativa' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 540
Caso n. 9 ' La penale a carico di un locatore per il ritardo nella con-
segna della cosa locata protrae la durata della locazione' . . . . . . » 543


Parte Quarta
LE LOCAZIONI ABITATIVE
di Stefano Giove

Caso n. 1 ' A seguito delle abrogazioni disposte dalla l. n. 431/1998
può considerarsi tramontato il c.d. «equo canone»' . . . . . . . . . Pag. 549
Caso n. 2 ' Il sistema delle nuove nullità introdotto dall'art. 13 l. n.
431/1998 consente sempre al conduttore di recuperare quanto
corrisposto in più rispetto agli accordi territoriali' . . . . . . . . . . » 553
Caso n. 3 ' Quanto corrisposto oltre la cifra «ufficiale» risultante dal
contratto registrato è recuperabile dal conduttore' . . . . . . . . . » 557
Caso n. 4 ' La mancata previsione da parte dei contraenti di regole
particolari alla stipula di una locazione abitativa rende/lascia co-
munque che siano operative tutte le norme codicistiche' . . . . . . » 562
Caso n. 5 ' In ipotesi di rinnovazione tacita del contratto stipulato
ante 1999 come può essere rispettato il requisito della forma scrit-
ta prevista dalla novella a pena di «invalidità»' . . . . . . . . . . . . » 566
INDICE SOMMARIO XVII

Caso n. 6 ' Il conduttore di un immobile preso in locazione con un
ordinario contratto abitativo può recedere anticipatamente rispet-
to alla scadenza convenzionale in assenza di pattuizioni al riguar-
do' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 570
Caso n. 7 ' Essendo non più vincolato a parametri normativi, il cano-
ne di locazione di un contratto ordinario può essere pattuito con
aumenti ' fissi o percentuali ' anno per anno' . . . . . . . . . . . . » 574
Caso n. 8 ' In luogo del deposito cauzionale ' che resta regolato dal-
l'art. 8 della l. quadro ' può essere richiesta una diversa garanzia
anche corrispondente ad un numero di mensilità superiore a quel-
lo previsto dalla norma' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 579
Caso n. 9 ' La previsione di una clausola risolutiva espressa impedi-
sce sempre al giudice di valutare la gravità del dedotto inadempi-
mento' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 583
Caso n. 10 ' Sono applicabili al contratto di locazione tra un Ente e
il privato le regole del Codice del consumo' . . . . . . . . . . . . . . » 588
Caso n. 11 ' La divisione tra locatore e conduttore degli oneri acces-
sori e delle spese di manutenzione è pattuibile liberamente o re-
stano applicabili le regole degli artt. 9 (e 10) l. n. 392/1978 a quel-
le codicistiche' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 593
Caso n. 12 ' Qual è la scadenza di un contratto ad uso abitativo sti-
pulato subito dopo la fine della II guerra mondiale' . . . . . . . . . » 598
Caso n. 13 ' Esiste morosità quando è previsto il pagamento antici-
pato di più di una mensilità, e l'eventuale inadempimento è sana-
bile' . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 603


Indice degli autori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 607
Indice analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . » 609

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