Le acquisizioni di immobili e di società immobiliari

INDICE SOMMARIO



Prefazione (Gualiero Tamburini) ......................................... Pag. XIX
Introduzione (Aldo Mazzocco) ............................................ » XXV
Nota del curatore (Emiliano Russo) ....................................... » XXVII


Capitolo I
LE TRATTATIVE E GLI ATTI PRECONTRATTUALI
Emiliano Russo

Introduzione ...................................................................... Pag. 1
1. Atti preparatori: contenuto e efficacia ................................... » 4
2. Doveri precontrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c. nelle trattative
immobiliari .................................................................... » 8
2.1. Dovere di informativa tra le parti .................................. » 8
2.2. Dovere di segretezza verso i terzi ................................... » 11
2.3. Dovere di protezione .................................................. » 12
3. Diritto di recesso dalle trattative nelle compravendite immobiliari . » 12
3.1. Trattative affidanti ..................................................... » 14
3.2. Giusta causa o giusto motivo di recesso .......................... » 17
4. Eventi a cui subordinare la prosecuzione delle trattative ............ » 22
4.1. La Due Diligence nelle acquisizioni immobiliari e profili di
responsabilit'recontrattuale ....................................... » 22
4.2. Sentenza del Tribunale di Monza in materia di due diligence
e legittimit'el recesso ............................................... » 24
4.3. Eventi a cui subordinare la prosecuzione delle trattative: la
futura approvazione da parte degli organi competenti ........ » 27
4.4. Le clausole in materia di «due diligence» e approvazione del
Consiglio di Amministrazione ....................................... » 28
5. Applicabilit'ell'art. 1337 c.c. ai rapporti con la Pubblica Ammi-
nistrazione ..................................................................... » 30
6. Il lieve Discrimen tra atti precontrattuali e atti contrattuali ......... » 31
7. Clausole sull'efficacia degli atti precontrattuali ........................ » 34
Allegato 1: Lettera di Intenti .................................................. » 36
Allegato 2: Manifestazione di interesse non vincolante .................. » 41
Allegato 3: Schema di sintesi «Responsabilit'recontrattuale» ....... » 44
VI INDICE SOMMARIO


Allegato 4: Sentenza Tribunale di Monza datata 3.7.2006 (FILMECO
contro DATA MANAGEMENT) ....................................... Pag. 45


Capitolo II
LE VERIFICHE PREVENTIVE A CURA DEL NOTAIO
Stefano Rampolla

1. La Due Diligence immobiliare. Generalit'............................. Pag. 51
1.1. Definizione ed obiettivi ............................................... » 51
1.2. Impatto della Due Diligence sugli obblighi di garanzia ........ » 54
1.3. La Due Diligence notarile: cenni introduttivi .................... » 56
2. La Due Diligence notarile in particolare ................................. » 58
2.1. Incarico e conseguenti adempimenti .............................. » 58
2.2. Forma ed efficacia: relazione notarile e certificazione ......... » 60
2.3. Cenni in merito alla responsabilit'el notaio ................... » 61
3. Avvio della Due Diligence notarile ........................................ » 63
4. Controllo di legittimit'ell'atto di provenienza e Due Diligence
con funzione di verifica preventiva ....................................... » 66
5. Cenni in merito al funzionamento dell'apparato di pubblicit'm-
mobiliare e modalit'secutive dell'ispezione ipotecaria ............. » 70
5.1. Il principio di continuit'elle trascrizioni ....................... » 73
5.2. La trascrizione degli acquisti a causa di morte .................. » 74
5.3. La trascrizione delle vicende di natura societaria ............... » 77
5.4. La trascrizione degli acquisti a favore dei fondi immobiliari . » 82
5.5. Gli immobili da costruire ............................................ » 84
5.6. Beni culturali ........................................................... » 86
5.7. Canali, rogge e fossi ................................................... » 88
Allegato A: Relazione notarile ventennale .................................. » 91
Allegato B: Tabella riassuntiva delle verifiche notarili nella due dili-
gence ............................................................................ » 94
Allegato C: Ministero delle Finanze (Dipartimento Territorio). Cir-
colare dell'11/11/1999, n. 218 ............................................ » 95
Allegato D: Quesito n. 706-2006/C ­ Fondi immobiliari chiusi e tra-
scrizione ........................................................................ » 99


Capitolo III
LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Roberto Busso

Premessa ........................................................................... Pag. 105
1. Definizione di Due Diligence .............................................. » 106
2. L'importanza della Due Diligence nel campo immobiliare .......... » 107
3. Il metodo di Due Diligence ................................................. » 108
 INDICE SOMMARIO VII

3.1. Due Diligence «pre-acquisitiva» .................................... Pag. 109
3.2. Due Diligence «full» o «post acquisitiva» ......................... » 109
3.3. Due Diligence «gestionale» .......................................... » 110
4. Finalit'ella Due Diligence ................................................ » 111
5. Il processo di Due Diligence ............................................... » 112
5.1. Analisi Documentale .................................................. » 112
5.2. Il sopralluogo ........................................................... » 114
5.3. Verifica del grado di conformit'ell'immobile ................. » 114
6. L'analisi degli aspetti tecnico-normativi ................................. » 115
6.1. Analisi di titolarit'.................................................... » 115
6.2. Analisi catastale ........................................................ » 116
6.3. Analisi urbanistica ed edilizia ....................................... » 117
6.4. Analisi strutturale ...................................................... » 118
6.5. Analisi impianti tecnici ............................................... » 119
6.6. Risparmio energetico .................................................. » 120
6.7. Analisi di sicurezza e prevenzione incendi ....................... » 121
6.8. Analisi ambientale ..................................................... » 122
6.9. Analisi dello stato manutentivo ..................................... » 123
7. L'emissione del Giudizio di Due Diligence ............................. » 123

Capitolo IV
LA DUE DILIGENCE AMBIENTALE
Roberto Busso

1. Rischio ambientale e Due Diligence Ambientale ....................... Pag. 125
2. Gli ambiti di analisi .......................................................... » 126
3. Le fasi della Due Diligence Ambientale .................................. » 127
3.1. Audit Documentale ................................................... » 128
3.2. Due Diligence Fase I ................................................... » 128
3.3. Due Diligence Fase II ................................................. » 130
3.3.1. Verifica e campionamento dei materiali contenenti
smianto .......................................................... » 131
3.3.2. Gestione di apparecchiature potenzialmente conte-
nenti PCB ....................................................... » 131
3.3.3. Verifica di serbatoi interrati ................................. » 132
3.3.4. Campionamento ed analisi di suolo e sottosuolo ....... » 132
4. Giudizio di Due Diligence .................................................. » 133
5. Conclusioni .................................................................... » 133

Capitolo V
LE PRINCIPALI VERIFICHE LEGALI SUI VINCOLI
E PRELAZIONI AI FINI DELL'ACQUISIZIONE IMMOBILIARE
Emiliano Russo

1. Le principali criticit'egali da analizzare nella Due Diligence legale Pag. 135
VIII INDICE SOMMARIO


2. Analisi degli atti di provenienza ........................................... Pag. 136
2.1. Propriet'................................................................ » 136
2.2. Iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli ............................ » 138
3. Le Prelazioni legali ........................................................... » 139
3.1. Introduzione ............................................................ » 139
3.2. La prelazione dello Stato per gli immobili vincolati ............ » 141
3.3. La prelazione del conduttore per gli immobili locati ........... » 155
3.3.1. Requisiti per verificare l'applicabilit'el diritto di
prelazione ....................................................... » 156
3.3.2. Denuncia di Prelazione: forma e contenuto ............. » 167
Allegato A: Denuncia di prelazione .......................................... » 169
Allegato B: Comunicazione di esercizio del diritto di prelazione ...... » 170
Allegato C: Comunicazione alla promissaria acquirente dell'avvenuto
esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore .......... » 171
Allegato D: Comunicazione di rinuncia all'esercizio del diritto di
prelazione ...................................................................... » 172
3.3.3. Diritto di prelazione: eccezioni della vendita «in bloc-
co» e della vendita cumulativa .............................. » 173
Allegato: check list della due diligence ....................................... » 188

Capitolo VI
IL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.
STRUTTURA GENERALE E PRINCIPALI PATTUIZIONI: PROMISSARIA
ACQUIRENTE, OGGETTO DELLA COMPRAVENDITA, CONDIZIONI
SOSPENSIVE, ACQUISTO A CORPO O MISURA
Emiliano Russo

1. Introduzione .................................................................. Pag. 189
2. La struttura del contratto preliminare di compravendita immobi-
liare ............................................................................. » 191
3. La promissaria acquirente: l'acquisto per persona da nominare ... » 194
3.1. La responsabilit'olidale ............................................ » 195
3.2. La dichiarazione di nomina .......................................... » 197
3.3. La nomina seriale ...................................................... » 198
3.4. La dichiarazione di nomina e la caparra gi'ersata ............ » 200
4. La descrizione dell'immobile .............................................. » 202
4.1. Autonomia del contratto ............................................. » 203
4.2. Clausole .................................................................. » 205
4.3. I tre criteri di descrizione dell'immobile: descrizione lettera-
le, descrizione catastale, descrizione grafico/planimetrica .... » 205
4.4. Clausola di rettifica unilaterale ...................................... » 212
5. Le condizioni sospensive dell'acquisto .................................. » 214
5.1. Introduzione ............................................................ » 214
5.2. Limiti di validit'la condizione meramente potestativa ....... » 219
5.3. Condizione apposta nell'interesse di una parte .................. » 224
 INDICE SOMMARIO IX

6. Vendita «a corpo» e «a misura» .......................................... Pag. 226
6.1. La ratio immobiliare nella distinzione tra vendita a corpo e
vendita a misura ........................................................ » 226
6.2. Disciplina codicistica .................................................. » 229
6.3. Derogabilit'attizia ................................................... » 231
6.4. Rimedi alternativi ...................................................... » 233
6.5. Prescrizione ............................................................. » 234

Capitolo VII
LE TUTELE DELL'ACQUIRENTE E DEL VENDITORE
NELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI
Emiliano Russo

1. Tipologie di vizi .............................................................. Pag. 237
1.1. Evizione .................................................................. » 238
1.2. Vizi giuridici che limitano la propriet'ell'immobile, art.
1482 c.c. ................................................................. » 239
1.3. Vizi giuridici che limitano il godimento dell'immobile, art.
1489 c.c. ................................................................. » 248
1.3.1. Vizi giuridici occulti .......................................... » 253
1.3.2. Vizi giuridici apparenti ....................................... » 259
1.4. Vizi materiali di cui all'art. 1490 c.c. ............................... » 264
1.4.1. Applicabilit'l preliminare ................................. » 265
1.4.2. Rimedi ........................................................... » 266
1.4.3. Cause esimenti di responsabilit'er il venditore ....... » 269
1.4.4. Rassegna giurisprudenziale sui vizi materiali di cui al-
l'art. 1490 c.c. .................................................. » 269
1.5. Mancanza di qualit'romesse o essenziali ai sensi dell'art.
1497 c.c. ................................................................. » 271
1.6. Errori essenziali sulle qualit'ell'immobile compravenduto:
variazioni urbanistiche rilevanti a seguito di piano adottato o
piano anche approvato ............................................... » 273
1.7. Vizi materiali e mancanza di qualit'ssenziali nel contratto
di leasing ................................................................. » 276
2. Prescrizione delle diverse azioni giudiziali a tutela dell'acquirente
e ratio legislativa .............................................................. » 277
3. La «presupposizione» nelle acquisizioni immobiliari ................ » 278
4. Le clausole contrattuali integrative e derogatorie della disciplina
codicistica ...................................................................... » 299
4.1. La vendita «nello stato di fatto e di diritto» ....................... » 303
4.2. La garanzia analitica del venditore sull'assenza di vizi o gra-
vami ....................................................................... » 306
4.3. Le clausole di garanzia sintetiche ................................... » 312
4.4. Le clausole di impegno a rimediare a vizi gi'ilevati congiun-
tamente ................................................................... » 313
X INDICE SOMMARIO


Capitolo VIII
IL CERTIFICATO DI AGIBILIT NELLE COMPRAVENDITE
DI IMMOBILI E DI SOCIET IMMOBILIARI:
ASPETTI AMMINISTRATIVI E RILIEVO CIVILISTICO,
CON DETTAGLIO DELLE CLAUSOLE CONTRATTUALI
Riccardo Delli Santi - Emanuela Pellicciotti - Francesco Ajello

1. Il certificato di agibilit' nozione ........................................ Pag. 317
2. L'agibilit' l'abitabilit' differenze ..................................... » 320
3. Le condizioni di sicurezza .................................................. » 321
4. La normativa di riferimento ............................................... » 323
5. I principali aspetti civilistici ed il ruolo del notaio e del consulente
legale ............................................................................ » 327
6. Compravendita immobiliare e mancanza del certificato - breve
panoramica sulle clausole di tutela ....................................... » 331
7. Contratto preliminare e certificato di agibilit'........................ » 335
8. La «dichiarazione di agibilit'e il progetto di riforma del D.P.R.
n. 327/2001 .................................................................... » 336
Allegati: Le clausole inerenti il tema dell'agibilit'elle compravendi-
te immobiliari ................................................................. » 337


Capitolo IX
IL PREZZO E LE CLAUSOLE DI «CHIUSURA»
DEL CONTRATTO PRELIMINARE
Emiliano Russo - Cristina Grossi

1. Il prezzo ........................................................................ Pag. 341
1.1. Clausole di prezzo ..................................................... » 347
2. Indicazione analitica delle modalit'i pagamento e degli estremi
della mediazione .............................................................. » 352
2.1. Modalit'i pagamento ............................................... » 355
2.2. Mediazione .............................................................. » 356
3. Termine di stipula del contratto definitivo di compravendita im-
mobiliare ....................................................................... » 357
4. La clausola sulle spese della compravendita immobiliare ........... » 360
4.1. Spese a carico dell'acquirente ....................................... » 361
4.2. Spese non a carico dell'acquirente ................................. » 363
5. Consegna dell'immobile e della documentazione immobiliare ..... » 364
6. Ultrattivit'.................................................................... » 369
7. Riservatezza ................................................................... » 370
 INDICE SOMMARIO XI

Capitolo X
IL CONTRATTO DEFINITIVO
DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Livio Colizzi

1. Descrizione dell'immobile ................................................. Pag. 374
2. Vendita a corpo e/o a misura .............................................. » 376
3. Dichiarazione urbanistica .................................................. » 377
4. Le clausole relative alle modalit'i pagamento e all'attivit'i un
mediatore immobiliare (Legge Bersani 4 agosto 2006, n. 248 cos' come modificata dalla Legge 27 dicembre 2006, n. 296 e s.m.i.) .. » 382
5. Clausole dell'atto di compravendita aventi ad oggetto immobili
sottoposti al vincolo diretto di cui al D.Lgs. 22 ottobre 2004, n. 42
artt. 10, 56, 59 e 60 .......................................................... » 384
6. Le spese del contratto ....................................................... » 387
Allegato 1: Compravendita sottoposta alla condizione sospensiva di
cui al D.Lgs. 22.10.2004, n. 42 ............................................ » 389
Allegato 2: Atto ricognitivo del mancato esercizio del diritto di prela-
zione ............................................................................ » 394
Allegato 3: Studio del C.C.N. 30/10/2004, n. 5389 menzioni urbani-
stiche e validit'egli atti notarili ......................................... » 396
Allegato 4: Denuncia ex art. 59 del decreto legislativo 22 gennaio
2004, n. 42 ..................................................................... » 409
Allegato 5: D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42. Verifica dell'interesse cul-
turale. Applicabilit'i terreni agricoli ................................... » 410


Capitolo XI
LE CLAUSOLE NOTARILI DI REGOLARIT URBANISTICA
Alberto Vladimiro Capasso

Premessa ........................................................................... Pag. 413
1. Atto notarile - Fabbricati - Dichiarazioni urbanistiche .............. » 415
1.1. Requisito formale ...................................................... » 415
1.2. Requisito sostanziale .................................................. » 417
1.2.1. Edifici realizzati ante 1 settembre 1967 ................... » 417
1.2.2. Edifici realizzati post 1 settembre 1967 ................... » 418
1.2.3. DIA ed interventi di ristrutturazione ..................... » 419
1.2.4. Altri interventi edilizi minori ............................... » 421
1.2.5. Prime conclusioni ............................................. » 422
1.2.6. Immobili realizzati in assenza o difformit'i titolo
abitativo edilizio ............................................... » 423
1.2.7. Ulteriori considerazioni in tema di redazione di clau-
sole ............................................................... » 425
2. Atto notarile - Terreni - Certificato di destinazione urbanistica ... » 427
XII INDICE SOMMARIO


2.1. I Terreni - Generalit'................................................ Pag. 427
2.2. I terreni costituenti pertinenza ...................................... » 429
2.3. La dichiarazione di vigenza del certificato di destinazione ur-
banistica ................................................................. » 430
2.4. La dichiarazione sostitutiva del certificato di destinzione ur-
banistica, in caso di inerzia nel rilascio ............................ » 431
2.5. La sanatoria di atti nulli relativi a terreni ......................... » 433
3. Atto notarile - Certificato di agibilit'................................... » 434
4. Clausole ........................................................................ » 436
4.1. Clausole fabbricati ..................................................... » 437
4.2. Clausole terreni ........................................................ » 442


Capitolo XII
LA TASSAZIONE NELLE OPERAZIONI
DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Alessandro Spaziani

1. Trattazione ai fini delle imposte indirette ............................... Pag. 445
2. Contratto preliminare di compravendita immobiliare (o promessa
di vendita) ..................................................................... » 445
2.1. Premessa ................................................................. » 445
2.2. Forma del preliminare ................................................ » 446
2.3. Trattamento fiscale .................................................... » 446
2.3.1. In assenza di acconto o caparra ............................ » 446
2.3.2. In caso di pagamento di un acconto-prezzo ............. » 447
2.4. Clausole accessorie .................................................... » 448
2.4.1. La caparra confirmatoria .................................... » 448
2.4.1.1. Trattamento fiscale ................................. » 448
2.4.2. La caparra penitenziale ...................................... » 450
2.4.3. Trattamento fiscale ........................................... » 450
2.4.4. Cessione del contratto preliminare ........................ » 451
3. Contratto di compravendita immobiliare ............................... » 452
3.1. Trattamento fiscale .................................................... » 452
3.1.1. Premessa ........................................................ » 452
4. Accertamento della maggiore imposta ................................... » 457
4.1. Imposta di registro .................................................... » 457
4.1.1. Poteri degli Uffici (D.L. 223/2006 art. 35, comma 23-
ter e 24) .......................................................... » 457
4.1.2. Abolizione della c.d. valutazione automatica ............ » 458
4.1.3. Accertamento ai fini Iva ..................................... » 460
4.1.4. La presunta retroattivit'elle nuove norme ............ » 461
Allegato ............................................................................ » 463
 INDICE SOMMARIO XIII

Capitolo XIII
LA TRASCRIZIONE DELLE DOMANDE GIUDIZIALI
E IL FORO COMPETENTE NELLE CONTROVERSIE
RELATIVE A COMPRAVENDITE IMMOBILIARI,
LOCAZIONI DI IMMOBILI E AFFITTI D'AZIENDA
C. Ferdinando Emanuele - Roberto Argeri

1. La trascrizione delle domande giudiziali ................................ Pag. 467
1.1. Premessa: la pubblicit'atrimoniale e la trascrizione ......... » 467
1.2. La funzione tipica della trascrizione delle domande giudizia-
li ........................................................................... » 468
1.3. Alcune domande tipiche soggette all'onere della trascrizio-
ne .......................................................................... » 472
1.4. Il procedimento per ottenere la trascrizione. Cenni sull'anno-
tazione .................................................................... » 476
1.5. La cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali . » 479
1.6. Segue: la trascrizione illegittima e la trascrizione di domande
infondate. Responsabilit'isarcitoria e cancellazione ex art.
700 c.p.c. ................................................................ » 482
2. Il foro competente nelle controversie relative a compravendite im-
mobiliari, locazioni di immobili e affitti d'azienda .................... » 487
2.1. Premessa. Le regole sulla competenza previste dal codice di
rito ........................................................................ » 487
2.2. Il foro delle cause di compravendita immobiliare .............. » 488
2.3. Il foro competente nelle cause relative a locazioni immobilia-
ri e affitti di aziende ................................................... » 491
Allegato: Tabella riassuntiva dei criteri di competenza per territorio e
per tipologia di controversia ............................................... » 494


Capitolo XIV
METODI E CRITERI DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE
Tania Garuti - Andrea Ciarcia

1. Introduzione .................................................................. Pag. 495
2. Le fonti codicistiche e legislative ......................................... » 497
2.1. I codici internazionali e di matrice anglosassone ................ » 498
2.2. La codicistica italiana ................................................. » 500
2.3. L'innovazione introdotta dalla normativa IAS .................. » 502
3. Il campionario di approcci e tecniche ................................... » 503
3.1. Sales Comparison Approach e Cost Approach ..................... » 503
3.2. Financial Approach .................................................... » 504
4. Conclusioni .................................................................... » 508
XIV INDICE SOMMARIO


Capitolo XV
LE STRUTTURE ALTERNATIVE DI ACQUISIZIONE:
ACQUISTO DI IMMOBILE E ACQUISTO
DELLA SOCIET PROPRIETARIA DELL'IMMOBILE
Emiliano Russo

Introduzione ...................................................................... Pag. 511
1. Vantaggi e svantaggi legali delle diverse strutture di acquisizio-
ne ................................................................................ » 511
1.1. Prelazioni ................................................................ » 512
1.2. Terreni e convenzione ................................................ » 513
1.3. Incommerciabilit'otarile ........................................... » 514
1.4. Vendita a corpo ........................................................ » 515
1.5. Responsabilit'er passivit'regresse ............................. » 515
1.6. Tutele legali e contrattuali ........................................... » 516
1.7. Giurisprudenza corrente in materia di tutele dell'acquirente
nella vendita di societ'............................................... » 518
Allegato: Scheda comparativa ................................................. » 548


Capitolo XVI
L'INCIDENZA DELLA VARIABILE FISCALE
NELLA PIANIFICAZIONE DELLE ACQUISIZIONI
IMMOBILIARI: SINTESI DEI PRINCIPALI ELEMENTI
DI VALUTAZIONE E DELLE IMPLICAZIONI DERIVANTI
DALLE POSSIBILI STRUTTURE ALTERNATIVE
Enrico Pauletti

1. Acquistare immobili o partecipazioni in societ'mmobiliari' La
necessit'i una valutazione complessiva delle caratteristiche e de-
gli obiettivi dell'investimento .............................................. Pag. 549
2. I principali elementi di caratterizzazione del sistema di imposizio-
ne sul reddito rilevanti ai fini della acquisizione e gestione patri-
moniale degli immobili ..................................................... » 552
2.1. Il principio della «esenzione» quale criterio generale di neu-
tralizzazione della doppia imposizione economica sugli utili
societari .................................................................. » 552
2.1.1. La solo parziale esenzione dei dividendi societari ...... » 553
2.1.2. Le eccezioni al sistema di participation exemption per
le societ'mmobiliari ......................................... » 555
2.2. La rilevanza fiscale del disavanzo di fusione/scissione, quale
elemento di indifferenza per la scelta delle modalit'i acqui-
sizione (asset-share) .................................................... » 558
2.3. L'inasprimento e la generalizzata applicazione della normati-
va sulle «societ'i comodo» ........................................ » 560
 INDICE SOMMARIO XV

3. Gli ulteriori elementi di valutazione ai fini della determinazione
del prezzo in caso di acquisto di partecipazioni sociali .............. Pag. 563
3.1. La due diligence fiscale ai fini della individuazione delle pas-
sivit'otenziali e del conseguente approntamento delle ga-
ranzie contrattuali .................................................... » 563
3.2. La valutazione della fiscalit'atente sui beni sociali in fun-
zione delle concrete possibilit'i affrancamento delle diffe-
renze tra i valori fiscali dei beni della societ'd il prezzo di
acquisto delle partecipazioni sociali .............................. » 568
4. Valutazione comparativa dell'acquisto di un immobile (asset
deal) rispetto all'acquisto dell'intera partecipazione al capitale
sociale della societ'he ne 'roprietaria (share deal) .............. » 568
4.1. 1a fase: acquisto ....................................................... » 569
4.2. 2a fase: gestione ....................................................... » 571
4.3. 3a fase: rivendita ...................................................... » 574
4.4. 4a fase: distribuzione dei dividendi dalla Societ'mmobilia-
re al socio .............................................................. » 576
4.5. Risultati complessivi dell'investimento .......................... » 577


Capitolo XVII
LA STRUTTURA DEL CONTRATTO DI ACQUISIZIONE
DI SOCIET IMMOBILIARI
Francesco Tedeschini - Andrea Sacco Ginevri

1. Premessa ..................................................................... Pag. 579
2. Nozione di societ'mmobiliare ......................................... » 581
3. Sintesi del percorso negoziale ............................................ » 584
4. Clausole di maggior rilievo ai fini dell'acquisizione: profili gene-
rali ............................................................................. » 587
5. Disciplina del c.d. «periodo interinale» ............................... » 590
6. Clausole di determinazione del prezzo ................................. » 592
7. Clausole di aggiustamento del prezzo .................................. » 593
8. Rappresentazioni e garanzie. Profili generali ......................... » 594
8.1. Effetti della mancata previsione di rappresentazioni e ga-
ranzie ................................................................... » 596
8.2. Applicabilit'ella disciplina inderogabile dei rimedi ex
empto alle rappresentazioni e garanzie ........................... » 597
9. Rappresentazioni e garanzie in caso di acquisto di partecipazioni
di societ'mmobiliari ...................................................... » 601
10. Obblighi di indennizzo .................................................... » 604
11. Alcune ulteriori possibili pattuizioni nella compravendita di par-
tecipazioni di societ'mmobiliari ....................................... » 606
12. Closing dell'acquisizione .................................................. » 607
XVI INDICE SOMMARIO


Capitolo XVIII
LE GARANZIE CONTRATTUALI
RELATIVE AL PATRIMONIO IMMOBILIARE
NELLE ACQUISIZIONI DI SOCIET IMMOBILIARI
Marzio Longo - Andrea Caputo

1. Il contratto di acquisizione di «societ'mmobiliare» ................ Pag. 609
2. Le garanzie nella compravendita di partecipazioni di societ'..... » 610
3. Prassi contrattuale in materia di garanzie ............................... » 614
4. Le Due Diligence - I riflessi sulla portata delle garanzie contrattua-
li ................................................................................. » 618
5. Le principali garanzie relative al patrimonio immobiliare della so-
ciet'arget ­ casistica ­ rimedi sostitutivi delle garanzie (e del cor-
relativo obbligo di indennizzo) ............................................ » 619
6. L'obbligo di indennizzo in caso di violazione di garanzie relative
al patrimonio della societ'arget - le limitazioni di responsabilit' » 631


Capitolo XIX
GLI OBBLIGHI ANTITRUST DERIVANTI
DA UN'ACQUISIZIONE IMMOBILIARE
Luciano Di Via

1. Generalit'ulle operazioni di concentrazione ......................... Pag. 635
1.1. Nozione di operazione di concentrazione ........................ » 635
1.2. Le soglie di fatturato in presenza delle quali una concentra-
zione deve essere notificata .......................................... » 636
1.3. Il momento in cui un'operazione di concentrazione deve es-
sere notificata ........................................................... » 638
1.4. Le conseguenze sanzionatorie in caso di violazione dell'ob-
bligo di comunicazione ............................................... » 639
2. Gli orientamenti delle autorit'i concorrenza ........................ » 639
2.1. La Commissione europea ............................................ » 639
2.2. L'Autorit'ntitrust italiana .......................................... » 640
3. Conclusioni .................................................................... » 644


Capitolo XX
LA PUBBLICIT IMMOBILIARE NELLE
OPERAZIONI STRAORDINARIE SOCIETARIE
Salvatore Mariconda - Elisa Puglielli

Introduzione ...................................................................... Pag. 645
1. Natura delle operazioni straordinarie .................................... » 646
 INDICE SOMMARIO XVII

1.1. Fusione ................................................................... Pag. 646
1.2. Scissione ................................................................. » 648
2. Pubblicit'elle operazioni di fusione e scissione ..................... » 651
3. Modifica di denominazione ................................................ » 654
4. L'operazione di trasformazione alla luce della riforma delle socie-
t'i capitali ................................................................... » 655
5. L'assegnazione ai soci del patrimonio sociale .......................... » 658
6. Il conferimento in societ'................................................. » 660
7. La disciplina dettata dal T.U.B. (articolo 58 del D.Lgs. 385/1993) . » 661


Capitolo XXI
LA DETERMINAZIONE DEL CAPITALE ECONOMICO
DI UN'AZIENDA IMMOBILIARE
Roberto Jannelli

1. La valutazione del capitale economico: valore e prezzo ............. Pag. 665
2. Il processo di valutazione .................................................. » 667
3. La determinazione del capitale economico della AlfaBeta Immo-
biliare S.p.A. (il caso) ....................................................... » 683


Capitolo XXII
LE ATTIVIT SUCCESSIVE ALL'ACQUISIZIONE IMMOBILIARE
Emanuela Conti

1. L'attivit'i valorizzazione urbanistica di complessi immobiliari .. Pag. 691
1.1. Considerazioni generali ............................................... » 691
1.2. L'incidenza della normativa urbanistica sulle scelte di valo-
rizzazione dei patrimoni immobiliari .............................. » 694
1.3. La nuova urbanistica al servizio degli investitori ................ » 696
1.4. Gli strumenti di valorizzazione ..................................... » 698
1.5. Il ruolo degli enti locali nel processo di valorizzazione ........ » 713
1.6. Esemplificazione di un caso pratico ............................... » 714
1.7. Considerazioni conclusive ........................................... » 716

Postfazione (Paolo Crisafi) .................................................. » 721
Autori .............................................................................. » 723

Indice analitico .................................................................... » 729